Sengketa tanah masih menjadi salah satu risiko hukum utama dalam transaksi aset korporasi. Persoalan ini tidak hanya terkait kepemilikan tanah, tetapi juga perizinan dan tata ruang. Karena itu, proses due diligence penting dilakukan untuk mengidentifikasi potensi sengketa sebelum transaksi berlangsung.
Partner Nurjadin Sumono Mulyadi & Partners (NSMP), Diki Andikusumah, menjelaskan sengketa tanah pada umumnya terbagi dalam dua kategori. Yakni sengketa terkait kepemilikan dan sengketa di luar aspek kepemilikan, seperti perizinan serta tata ruang.
Menurutnya, sengketa perizinan umumnya dipicu tumpang tindih izin atau persoalan pemanfaatan ruang. Meski tidak menyangkut status kepemilikan, masalah tersebut tetap dapat menghambat pemanfaatan maupun pengembangan tanah oleh korporasi.
"Sengketa itu ada beberapa kategori, yaitu sengketa kepemilikan dan sengketa di luar kepemilikan yang berhubungan dengan perizinan maupun tata ruang," ujarnya dalam Pelatihan Hukumonline 2026: Strategi Pengamanan Aset Tanah Melalui Due Diligence, Proteksi Kontrak dan Manajemen Sengketa, Selasa (30/6/2026).
Baca juga:
- Memahami Praktik Legal Due Diligence yang Efektif untuk Kepatuhan Hukum dan Transaksi Bisnis Korporasi
- LDD dan Audit Hukum Sering Dianggap Sama, Pentingnya Pemeriksaan Legalitas untuk Investasi
Diki mengatakan, berbagai potensi sengketa dapat diidentifikasi sejak awal melalui proses due diligence, terutama dengan menelusuri riwayat kepemilikan tanah guna memastikan dasar perolehan hak dan kesinambungan kepemilikannya.
.jpg "Hukumonline.com")
Suasana peserta pelatihan Hukumonline 2026: Strategi Pengamanan Aset Tanah Melalui Due Diligence, Proteksi Kontrak dan Manajemen Sengketa. Fotografer/Resa esnir.
Namun, tidak semua perusahaan melakukan uji tuntas sebelum mengakuisisi tanah. Karena itu, jika setelah transaksi muncul dugaan sengketa, perusahaan tetap perlu melakukan pemeriksaan hukum secara terbatas untuk memastikan status kepemilikan tanah.
"Pemeriksaan terbatas bertujuan memastikan kepemilikannya jelas dengan menelusuri kembali hingga ke akar dan dasar perolehannya," jelasnya.
Selain memeriksa dokumen, Diki menekankan pentingnya bertindak cepat sebelum sengketa berkembang menjadi lebih kompleks. Langkah awal dengan mengamankan seluruh bukti terkait tanah. Seperti sertifikat, Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT), peta bidang, dokumen perpajakan, perizinan, dokumentasi foto, dan korespondensi yang relevan.
Selanjutnya, perusahaan perlu menyusun kronologi secara sistematis dengan menelusuri riwayat kepemilikan, penguasaan fisik, serta awal munculnya klaim dari pihak lain. Kronologi ini menjadi dasar untuk menentukan posisi hukum perusahaan jika sengketa berlanjut.
Diki mengingatkan agar korporasi berhati-hati dalam berkomunikasi. Hindari pernyataan atau janji secara informal yang dapat ditafsirkan sebagai pengakuan atau melemahkan posisi hukum perusahaan. Setelah itu, perusahaan perlu mengklasifikasikan risiko yang dihadapi sebagai dasar penentuan langkah penanganan.
“Perusahaan perlu membedakan apakah persoalan yang muncul hanya berupa klarifikasi administratif, risiko yang memengaruhi transaksi, atau potensi sengketa,” jelasnya.
Berdasarkan hasil identifikasi tersebut, perusahaan dapat menentukan strategi penyelesaian yang tepat. Mulai dari negosiasi, meminta penjual memenuhi kewajibannya, menerapkan mekanisme indemnity atau escrow, hingga menempuh jalur sengketa jika diperlukan.
Diki menegaskan, pengelolaan risiko pertanahan harus dimulai jauh sebelum transaksi memasuki tahap akhir. Pemeriksaan legal title juga perlu dipadukan dengan data pertanahan, perizinan, dan kondisi fisik di lapangan agar seluruh potensi risiko dapat dipetakan secara komprehensif.
Hasil due diligence tidak boleh berhenti sebagai laporan hukum. Temuannya harus diterjemahkan ke dalam klausul kontrak, seperti warranty, condition precedent (CP), covenant, dan indemnity, agar risiko yang telah diidentifikasi memperoleh perlindungan hukum dalam transaksi.
Selain itu, perusahaan perlu menyiapkan posisi hukumnya sejak awal melalui kelengkapan bukti, penyusunan kronologi, dan strategi komunikasi yang tepat. Ketiga aspek tersebut akan sangat menentukan posisi korporasi apabila sengketa benar-benar terjadi.
Periksa menyeluruh
Senada, Partner Nurjadin Sumono Mulyadi & Partners (NSMP), Ruben Soeratman, menegaskan mitigasi risiko dalam transaksi tanah tidak cukup hanya mengandalkan sertifikat. Tim legal korporasi harus memeriksa secara menyeluruh aspek hukum dan kondisi faktual tanah sebelum transaksi diselesaikan. Sertifikat pun perlu ditelaah bersama riwayat perolehan hak, dokumen dasar kepemilikan, data pertanahan, serta kondisi penguasaan fisik di lapangan.
.jpg "Hukumonline.com")
Partner Nurjadin Sumono Mulyadi & Partners (NSMP), Ruben Soeratman. Fotografer/Resa Esnir
Selain memeriksa dokumen, Ruben menekankan pentingnya mencocokkan data administratif dengan kondisi aktual di lapangan. Pemeriksaan meliputi kesesuaian luas dan batas tanah, pemanfaatannya, serta memastikan penguasaan fisik dilakukan oleh pihak yang berhak sesuai dokumen.
Menurutnya, temuan dalam proses due diligence tidak boleh berhenti sebagai red flag. Setiap risiko harus diterjemahkan ke dalam perlindungan hukum dalam kontrak, seperti kewajiban penjual, klausul indemnity, escrow, holdback, maupun hak mengakhiri transaksi (termination right). Tak kalah penting agar korporasi mampu membedakan risiko administratif dengan risiko yang bersifat fundamental.
“Tidak semua temuan harus menghentikan transaksi, namun klaim kepemilikan, akses yang tidak secured, dan penguasaan fisik oleh pihak ketiga harus diperlakukan sebagai isu utama,” imbuhnya.
Selain itu Ruben menilai tim legal perlu menyusun risk memo yang komprehensif agar manajemen memahami risiko, potensi dampak, opsi mitigasi, serta konsekuensi hukum dan komersial jika transaksi tetap dilanjutkan.
“Dalam transaksi tanah, fungsi tim legal tidak sekadar memastikan seluruh dokumen dapat ditandatangani. Lebih dari itu, tim legal bertanggung jawab memastikan aset yang diperoleh perusahaan benar-benar dapat dikuasai, digunakan, dan dipertahankan oleh perusahaan,” pungkasnya.
