Daluwarsa memiliki fungsi agar suatu hak tidak harus berlaku untuk waktu yang tidak terbatas. Untuk daluwarsa yang bersifat membebaskan (extinctief) disyaratkan lampaunya waktu yang ditentukan oleh UU secara umum 30 tahun (Pasal 1967 KUHPerdata), namun juga bisa 1 tahun, 2 tahun, 5 tahun (ditetapkan melalui UU).
“Namun, pengaturan atas daluwarsa gugatan benda tetap sejak diberlakukannya UUPA beberapa ketentuan di KUHPerdata tidak berlaku lagi (lex specialis) karena beberapa norma telah diatur dalam UUPA, khususnya hal-hal yang berkaitan dengan tanah” tutur Fitrah.
Kemudian daluwarsa gugatan atas tanah yang sudah bersertifikat diatur khusus pada ketentuan Pasal 32 ayat (2) PP No.24 Tahun 1997 jo. PP No.18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah.
Dengan syarat yang memperoleh tanah tersebut dengan iktikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertifikat.
Dengan catatan pihak tersebut tidak mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertifikat dan Kepala Kantor Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertifikat tersebut.
“Masalah iktikad baik dan kepatutan wajib diperhatikan dalam daluwarsa gugatan terhadap benda tetap” imbuhnya.
Kriteria Itikad baik diatur dalam SEMA No.4 Tahun 2016 Jo. SEMA No.07 Tahun 2012. Perlindungan harus diberikan kepada pembeli yang beriktikad baik sekalipun diketahui penjual adalah orang yang tidak berhak (obyek jual beli tanah).
