Kami membeli sebuah vila dengan harga sudah termasuk PPN 10%. Menurut UU Perpajakan, pada saat kami membayar uang muka saja, pihak developer harus menyetorkan PPN ke negara dan developer harus memberikan faktur pajak kepada kami. Tetapi sudah berlangsung 3 tahun lamanya kami meminta pihak developer tidak pernah mau memberikan faktur pajak. Langkah hukum apa yang harus kami tempuh? Sepengetahuan kami, nampaknya developer sejak membangun 106 vila tersebut tidak pernah menyetorkan PPN 10% nya ke negara. Terima kasih.
Daftar Isi
INTISARI JAWABAN
Penjualan vila yang dilakukan oleh developer dikenakan Pajak Pertambahan Nilai (“PPN”). Selanjutnya, wajib dibuatkan faktur pajak yang harus diterbitkan paling lama pada akhir bulan penyerahan. Tapi, bagaimana hukumnya jika faktur pajak tidak kunjung dibuat dan PPN yang telah dibayarkan oleh pembeli tidak disetorkan?
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.
PPN penjualan vila merupakan bagian yang tak terpisahkan dari Pajak Pertambahan Nilai (“PPN”) penjualan properti. Kamus Besar Bahasa Indonesia mengartikan properti sebagai harta berupa tanah dan bangunan serta sarana dan prasarana yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari tanah dan/atau bangunan yang dimaksudkan; tanah milik dan bangunan. Di Indonesia, istilah properti identik dengan real estate, vila, tanah, ruko, gedung, atau gudang.
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
PPN di sini merupakan pajak yang dikenakan atas setiap pertambahan nilai dari barang/jasa kena pajak dalam peredarannya dari produsen ke konsumen. Adapun PPN dikenakan atas:[1]
penyerahan barang kena pajak di dalam daerah pabean yang dilakukan oleh pengusaha;
impor barang kena pajak;
penyerahan jasa kena pajak di dalam daerah pabean yang dilakukan oleh pengusaha;
pemanfaatan barang kena pajak tidak berwujud dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean;
pemanfaatan jasa kena pajak dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean;
ekspor barang kena pajak berwujud oleh pengusaha kena pajak;
ekspor barang kena pajak tidak berwujud oleh pengusaha kena pajak; dan
ekspor jasa kena pajak oleh pengusaha kena pajak.
Dalam hal ini penyerahan barang yang dikenakan pajak harus memenuhi syarat-syarat:[2]
barang berwujud yang diserahkan merupakan barang kena pajak,
barang tidak berwujud yang diserahkan merupakan barang kena pajak tidak berwujud,
penyerahan dilakukan di dalam daerah pabean, dan
penyerahan dilakukan dalam rangka kegiatan usaha atau pekerjaannya.
Sehingga, PPN dikenakan atas penjualan vila, dibayarkan pembeli dan dipungut oleh penjual untuk selanjutnya disetorkan ke negara. Pengusaha kena pajak wajib membuat faktur pajak untuk setiap penyerahan barang kena pajak yang harus dibuat paling lama pada akhir bulan penyerahan.[3]
PPN penjualan vila hanya diberlakukan terhadap properti primary, dalam arti properti yang dijual oleh developer ke konsumen. Sementara, properti secondary, dalam arti dijual dari satu orang ke orang lain, tidak dikenakan PPN. Hal yang sama juga berlaku untuk pengenaan PPN penjualan rumah. Maka, seharusnya atas penjualan vila dikenakan PPN 10% dan dilaporkan oleh developer.[4]
Sanksi Tidak Membuat Faktur Pajak
Sanksi tidak menerbitkan faktur pajak elektronik diatur dalam Surat Pengumuman Nomor PENG-6/PJ.02/2015 tentang Penegasan Atas e-Faktur (“Pengumuman 6/2015”) secara spesifik menyebutkan bahwa pengusaha kena pajak yang tidak menerbitkan faktur pajak elektronik atau menerbitkan faktur pajak elektronik namun tidak mengikuti tata cara yang ditentukan, dianggap tidak membuat faktur pajak.
Sanksi administrasi di atas juga dikenakan bagi pengusaha kena pajak yang menerbitkan faktur pajak, namun tidak melaporkan tepat waktu.[6]
Selain itu, setiap orang yang dengan sengaja tidak menyetorkan pajak yang telah dipotong atau dipungut, sehingga dapat menimbulkan kerugian pendapatan negara dipidana penjara paling singkat 6 bulan dan paling lama 6 tahun dan denda paling sedikit 2 kali jumlah pajak terutang yang tidak atau kurang dibayar dan paling banyak 4 kali jumlah pajak terutang yang tidak atau kurang dibayar.[7]
Perlindungan bagi Pembeli
Menyambung pertanyaan Anda, untuk pembeli berlaku beberapa ketentuan yang memberikan perlindungan sebagai berikut:
Faktur pajak hanya boleh dibuat oleh pengusaha kena pajak, ini dimaksudkan untuk melindungi pembeli dari pemungutan pajak yang tidak sebagaimana mestinya.[8]
Pembeli tidak bertanggung jawab secara renteng atas pembayaran PPN jika pajak yang terutang dapat ditagih kepada penjual. Sebaliknya, pembeli bertanggung jawab secara renteng apabila tidak dapat ditagih ke penjual dan tidak dapat menunjukkan bukti telah melakukan pembayaran.[9]
Jika faktur pajak yang diterbitkan lebih dari 3 bulan sejak seharusnya diterbitkan bukan merupakan bukti pungutan pajak yang sah, sehingga PPN yang tercantum dalam faktur pajak tersebut tidak dapat dikreditkan sebagai pajak masukan.[10]
Oleh karena itu, pembayaran PPN ke kas negara merupakan kewajiban penjual (developer) dan negara dapat memeriksa kewajiban penjual untuk memastikan kebenaran pemungutan dan pembayaran yang dilakukan.
Jika ditemukan kejanggalan dalam pemungutan PPN dari sisi penjual, misalnya penjual tidak memungut PPN atau tidak menerbitkan faktur pajak sebagaimana Anda tanyakan, maka negara menagih pembayaran pajak tersebut kepada penjual, bukan kepada Anda selaku pembeli.
Di sisi lain, kami menyarankan Anda untuk mendatangi kantor pajak terkait dan memberikan bukti transaksi atas pembelian vila yang sudah termasuk PPN tersebut.