Cara Menghitung Pajak Penjual dan Pembeli dalam Jual Beli Tanah

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran kedua dari artikel dengan judul “Pajak Jual Beli Tanah” yang dibuat oleh Diana Kusumasari, S.H., M.H. dan pertama kali dipublikasikan pada Selasa, 15 Maret 2011 kemudian dimutakhirkan pertama kali oleh Sovia Hasanah, S.H. pada 16 Agustus 2018.

KLINIK TERKAIT

Cara Menghitung BPHTB dalam Jual Beli Tanah

02 Okt, 2025

Berubah Jadi WNA, Bagaimana Status Tanah Hak Miliknya?

16 Sep, 2025

Contoh Kasus Sengketa Tanah dan Penyelesaiannya

14 Agt, 2025

Bisakah Mengajukan PBG Jika Belum Memiliki Hak Atas Tanah?

18 Jul, 2025

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Sepanjang penelusuran kami, dalam jual beli tanah, terdapat kewajiban perpajakan baik bagi pembeli maupun bagi penjual. Terhadap pihak penjual dikenakan pajak penghasilan (“PPh”), sedangkan terhadap pihak pembeli dikenakan pajak Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“BPHTB”).

PPh Penjualan Tanah

Dasar hukum pengenaan PPh terhadap penjualan tanah merujuk pada ketentuan PP 34/2016. Dalam Pasal 1 PP 34/2016, dijelaskan bahwa pajak penghasilan yang bersifat final terutang atas penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari:

1. pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, waris, atau cara lain yang disepakati antara para pihak; atau
2. perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya, yaitu penghasilan dari:
   1. pihak penjual yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli pada saat pertama kali ditandatangani; atau
   2. pihak pembeli yang namanya tercantum dalam perjanjian pengikatan jual beli sebelum terjadinya perubahan atau adendum perjanjian pengikatan jual beli, atas terjadinya pihak pembeli dalam perjanjian pengikatan jual beli tersebut.

Berapa persen PPh tanah? Kami asumsikan bahwa wajib pajak (dalam kasus Anda penjual tanah) bukanlah wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, serta bukan juga pengalihan yang ditujukan kepada pemerintah, badan usaha milik negara, atau badan usaha milik daerah. Maka perihal berapa persen PPh tanah dapat merujuk pada ketentuan Pasal 2 ayat (1) huruf a PP 34/2016, yang berbunyi:

Besarnya pajak penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (1) huruf a adalah:

1. sebesar 2,5% (dua koma lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Jadi rumus cara hitung PPh tanah untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah:

PPh terutang= 2,5% X jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

Perlu diperhatikan bahwa jika jual beli dipengaruhi hubungan istimewa, maka nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh. Sedangkan, jika jual beli tidak dipengaruhi hubungan istimewa, maka nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah nilai yang sesungguhnya.

Adapun, hubungan istimewa dianggap ada apabila:

1. wajib pajak mempunyai penyertaan modal langsung atau tidak langsung paling rendah 25% pada wajib pajak lain; hubungan antara wajib pajak dengan penyertaan paling rendah 25% pada dua wajib Pajak atau lebih; atau hubungan di antara dua wajib pajak atau lebih yang disebut terakhir;
2. wajib pajak menguasai wajib pajak lainnya; atau dua atau lebih wajib pajak berada di bawah penguasaan yang sama baik langsung maupun tidak langsung; atau
3. terdapat hubungan keluarga baik sedarah maupun semenda dalam garis keturunan lurus dan/atau ke samping satu derajat.

Namun, perlu diingat bahwa terdapat pengecualian PPh sebagaimana diatur di dalam Pasal 6 PP 34/2016. Salah satunya adalah orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah penghasilan tidak kena pajak (“PTKP”) yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60 juta dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah.

Contoh Cara Menghitung PPh Penjualan Tanah

Bu Shinta menjual rumah kepada orang yang tidak memiliki hubungan istimewa dengan luas bangunan 600m² dan luas tanah 1200m² dengan harga Rp1 miliar. Berapa PPh yang harus dibayarkan oleh Bu Shinta?

Besaran PPh terutang adalah:

2,5% x Rp1.000.000.000 = Rp25.000.000

BPHTB Pembeli Tanah

Apa yang dimaksud dengan BPHTB? Berdasarkan Pasal 1 angka 37 UU 1/2022, BPHTB adalah pajak atas perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. BPHTB sendiri merupakan pajak daerah yang dipungut oleh pemerintah kabupaten/kota.

Objek pajak BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan, yang salah satunya akibat pemindahan hak karena jual beli. Sedangkan, subjek pajak dan wajib pajak BPHTB adalah orang pribadi atau badan yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.

Adapun, dasar pengenaan BPHTB adalah nilai perolehan objek pajak (“NPOP”) yang ditetapkan dari harga transaksi untuk jual beli. Namun, jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (“NJOP”) yang digunakan dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan, maka dasar pengenaan BPHTB yang digunakan adalah NJOP dalam pengenaan pajak bumi dan bangunan pada tahun terjadinya perolehan.

Untuk menghitung besaran BPHTB terutang, selain NPOP atau NJOP di atas, terdapat faktor pengurang dasar pengenaan BPHTB yaitu nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (“NPOPTKP”) yang ditetapkan pemerintah daerah melalui peraturan daerah, dengan besaran:

1. paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah daerah tempat terutangnya BPHTB; dan
2. paling sedikit Rp300 juta untuk perolehan hak karena hibah wasiat atau waris.

Lantas, BPHTB berapa persen? Berkaitan dengan tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% dengan peraturan daerah masing-masing.

Bagaimana cara perhitungan BPHTB? besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan dasar pengenaan BPHTB setelah dikurangi NPOPTKP dengan tarif BPHTB. Secara sederhana, rumus perhitungan BPHTB adalah sebagai berikut:

BPHTB terutang= (NPOP – NPOPTKP) x tarif BPHTB

Catatan:

NPOP diganti dengan NJOP, jika NPOP tidak diketahui atau lebih rendah dari NJOP.

Contoh Cara Menghitung BPHTB

Demi mempermudah pemahaman Anda, kami akan mencontohkan BPHTB di DKI Jakarta. Berdasarkan Perda DKI Jakarta 1/2024, NPOPTKP di DKI Jakarta adalah Rp250 juta untuk perolehan hak pertama wajib pajak dan Rp1 miliar dalam hal perolehan hak karena hibah wasiat atau waris. Sedangkan, untuk tarif BPHTB DKI Jakarta adalah sebesar 5%.

Jadi, jika terdapat wajib pajak yang membeli tanah dan bangunan dengan NPOP Rp500 juta di DKI Jakarta, maka perhitungannya dapat sebagai berikut:

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;
2. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;
3. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan Sebagaimana Telah Diubah dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991;
4. Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000 tentang Perubahan Ketiga Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;
5. Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat Atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;
6. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan;
7. Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja;
8. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah;
9. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja Menjadi Undang-Undang;
10. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah Dan/atau Bangunan, Dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah Dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya;
11. Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.