Pada dasarnya karena pembiayaan KPR dilakukan oleh perusahaan pembiayaan seperti bank, maka hal ini berkaitan juga dengan hak tanggungan yang dibebankan atas tanah & bangunan tersebut sebagai jaminan untuk perusahaan pembiayaan sebagai kreditur.
Dalam Penjelasan Umum angka 7 UU Hak Tanggungan dijelaskan bahwa pembebanan hak tanggungan dilaksanakan melalui dua tahap kegiatan yaitu tahap pemberian hak tanggungan dengan dibuatnya Akta Pemberian Tanggungan oleh PPAT yang didahului dengan perjanjian utang-piutang yang dijamin dan tahap pendaftarannya oleh Kantor Pertanahan yang merupakan saat lahirnya hak tanggungan yang dibebankan.
Pada tahap pemberian hak tanggungan kepada kreditur, hak tanggungan tersebut belum lahir. Hak Tanggungan itu baru lahir pada saat dibukukannya dalam buku tanah di Kantor Pertanahan. Oleh karena itu kepastian mengenai saat didaftarkannya hak tanggungan tersebut adalah sangat penting bagi kreditur.
Nia menyampaikan berdasarkan pengalamannya dokumen legalitas yang dimiliki oleh pembeli pada saat status KPR masih berjalan antara lain fotokopi sertifikat tanah dan bangunan; PPJB (jika ada); AJB; Surat PBB; Bukti pembayaran tagihan KPR; Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (BPHTB); dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
Dokumen Jika KPR Telah Lunas
Lalu, ketika kredit rumah telah lunas, dokumen apa yang dimiliki? Dalam praktik, ketika pembeli telah melunasi KPR tersebut, maka pembeli wajib mengurus surat roya dari bank. Surat roya tersebut menjadi penanda bahwa pembeli telah lepas dari beban utang kredit rumah. Surat roya adalah dokumen yang penting untuk menyatakan sebuah aset, dalam hal ini tanah dan bangunan, telah bebas utang dari lembaga pembiayaan bank.
Demikian juga hak tanggungan menjadi hapus karena hukum, apabila karena pelunasan atau sebab-sebab lain, piutang yang dijaminnya menjadi hapus. Dalam hal ini pun pencatatan hapusnya hak tanggungan yang bersangkutan cukup didasarkan pada pernyataan tertulis dari kreditur, bahwa piutang yang dijaminnya hapus. Pasal 18 UU Hak Tanggungan menguraikan bahwa hak tanggungan hapus karena hal-hal sebagai berikut hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan; dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan; pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh ketua Pengadilan Negeri; hapusnya hak atas tanah yang dibebani hak tanggungan.
Lebih lanjut, Nia menjelaskan bahwa atas tanah dan rumah objek KPR dibebankan hak tanggungan sebagai bentuk jaminan atas utang pembeli. Ketika pembeli telah melunasi nya maka, pada buku tanah hak tanggungan yang bersangkutan dibubuhkan mengenai catatan mengenai hapusnya hak tersebut, sedang sertifikatnya ditiadakan. Pencatatan seperti ini yang disebut pencoretan atau lebih dikenal sebagai “roya” dilakukan juga pada buku tanah atau sertifikat hak atas tanah yang semula dijadikan jaminan. Sertifikat hak atas tanah yang sudah dibubuhi catatan tersebut, diserahkan kembali kepada pemegang haknya.
Oleh karena itu, apabila pembeli telah melunasi seluruh utang KPR tersebut, segera lakukan pengurusan surat roya dan penghapusan hak tanggungan ke Kantor Pertanahan. Karena surat inilah yang akan menandakan bahwa tanah dan rumah telah bebas dari tanggungan KPR dan pembebanan hak tanggungan.
Dokumen yang perlu dipersiapkan untuk pengurusan roya pada Kantor Pertanahan adalah formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani oleh pemohon atau kuasanya di atas meterai cukup; surat kuasa apabila dikuasakan; Fotocopy identitas (KTP, Kartu Keluarga) pemohon/kuasa; fotocopy akta dan pengesahan badan hukum, bagi badan hukum; sertifikat tanah dan sertifikat hak tanggungan dan/atau konsen roya jika sertifikat hak tanggungan hilang; surat roya / keterangan pelunasan utang dari kreditur; fotocopy KTP pemberi hak tanggungan (debitur), penerima hak tanggungan (kreditur) dan / atau kuasanya.
Kemudian, keseluruhan dokumen yang telah dilengkapi tersebut diserahkan ke Kantor Pertanahan setempat dan dokumen tersebut akan diproses oleh petugas, lalu Anda akan menerima informasi selanjutnya. Sebagai informasi, proses roya juga dapat dilakukan secara daring melalui Roya Online.