Pertanahan & Properti

Hak Tanggungan atas Apartemen

Hak Tanggungan atas Apartemen

Pertanyaan

Dalam UU tentang Rumah Susun dimungkinkan atas tanah di mana apartemen nantinya dibangun dibebani Hak Tanggungan (HT) untuk menjamin kredit konstruksi apartemen di mana pelunasan kredit tersebut adalah dari hasil penjualan unit apartemen. Bila atas sertifikat induk (status SHGB) dibebani HT, apakah HT tersebut tetap berlaku dan mengikat meskipun atas sertifikat SHGB yang diikat tersebut sudah berubah menjadi Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (Strata title)? Mohon konfirmasi. Terima kasih.

Ulasan Lengkap

Untuk pembangunan rumah susun dibuka kemungkinan untuk memperoleh kredit pembangunan dengan menggunakan -- selain tanah yang sudah dipunyai -- bangunan gedung yang masih akan dibangunnya dengan kredit yang diperolehnya sebagai jaminan (pasal 12 UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun).  

Pelunasan hutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan (HT) tersebut dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya sebanding dengan nilai satuan yang terjual. Dengan begitu, pada saat Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) akan diterbitkan maka terlebih dahulu dilakukan pelunasan atas hutang sebesar nilai rumah susun tersebut (roya partial). Oleh karena itu, SHMSRS tersebut dapat dibebankan HT yang baru (lihat ketentuan (pasal 16 UU No. 16 Tahun 1985 jo. pasal 2 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan).
 
Sehubungan dengan pertanyaan Anda, maka HT tersebut tetap berlaku dan mengikat (membebani) hanya terhadap sisa obyek HT untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi. Sedangkan, SHMSRS yang dikeluarkan sudah dibebaskan dari HT yang semula membebaninya.
 
Demikian sejauh yang kami ketahui. Semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
1.    Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun
Pasal 12
(1) Rumah susun berikut tanah tempat bangunan itu berdiri serta benda lainnya yang merupakan atau kesatuan dengan tanah tersebut dapat dijadikan jaminan hutang dengan :
a.      dibebani hipotik, jika tanahnya tanah hak milik atau hak guna bangunan;
b.      dibebani fidusia, jika tanahnya tanah hak pakai atas tanah Negara.
(2) Hipotik atau fidusia dapat juga dibebankan atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) beserta rumah susun yang akan dibangun sebagai jaminan pelunasan kredit yang dimaksudkan untuk membiayai pelaksanaan pembangunan rumah susun yang telah direncanakan di atas tanah yang bersangkutan dan yang pemberian kreditnya dilakukan secara bertahap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan rumah susun tersebut.
 
Pasal 16
(1) Dalam pemberian hipotik atau fidusia sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12 dan Pasal 13 dapat diperjanjikan bahwa pelunasan hutang yang dijamin dengan hipotik atau fidusia itu dapat dilakukan dengan cara angsuran sesuai dengan tahap penjualan satuan rumah susun, yang besarnya sebanding dengan nilai satuan yang terjual.
(2) Dalam hal dilakukan pelunasan dengan cara sebagaimana dimaksud dalam ayat (1), maka satuan rumah susun yang harganya telah dilunasi tersebut bebas dari hipotik atau fidusia yang semula membebaninya.
 
2.    Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan
Pasal 2
(1) Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (2).
(2) Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.
Tags: