Persoalan sengketa pertanahan di Indonesia seringkali berujung pada proses litigasi yang panjang di pengadilan. Salah satu isu krusial yang berdampak pada menurunnya kepercayaan masyarakat adalah munculnya Sertifikat Hak Milik (SHM) ganda pada satu objek tanah yang sama. Praktik audit hukum (due diligence) kerap kali dihadapkan pada situasi di mana dua pihak yang bersengketa sama-sama memiliki alas hak otentik yang sah keluaran instansi berwenang.
Kondisi ini memunculkan pertanyaan yaitu sejauh mana asas pembeli beriktikad baik dapat memberikan perlindungan manakala pembeli telah patuh pada prosedur hukum, namun tetap terjadi cacat administrasi dari produk institusi negara?
Sebagai contoh terdapat kasus pembeli yang memperoleh hak atas tanah secara legal pada tahun 2013. Proses transaksi tersebut telah melewati tahapan pengecekan sertifikat dengan hasil yang telah bebas sengketa, penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) hingga proses balik nama sukses diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN).
Pada fakta di lapangan, muncul pihak ketiga yang mengklaim kepemilikan berdasarkan SHM yang diklaim terbit lebih awal. Atas dasar tersebut, pihak ketiga mengajukan Gugatan Pembatalan dan Perbuatan Melawan Hukum ke pengadilan negeri. Meskipun pembeli terakhir telah mematuhi prosedur, pengadilan negeri tetap memenangkan pemegang SHM pertama yaitu pihak ketiga tersebut. Akibatnya, pembeli kehilangan haknya karena cacat produk administrasi yang berada di luar kendalinya.
Dalam banyak kasus, pemegang SHM pertama dimenangkan oleh hakim meskipun pembeli kedua telah menempuh seluruh instrumen resmi. Situasi ini tentu sangat merugikan pihak pembeli terakhir yang kehilangan propertinya semata-mata akibat malpraktik administrasi negara yang berada di luar jangkauan kendalinya.
Kekalahan pembeli beriktikad baik sering dipandang sebagai bentuk ketidakadilan substansial. Kendati demikian, hukum agraria merespons dilema ini melalui persinggungan dua asas utama yaitu yang pertama, asas Nemo Plus Iuris Transferre Ad Alium Potest Quam Ipse Habet yang memiliki makna bahwa seseorang tidak berhak mengalihkan hak yang melebihi porsi kepemilikannya. Apabila pihak penjual memperoleh hak tersebut dari prosedur yang cacat secara yuridis atau bukan pemilik sah, maka seluruh rangkaian transaksi berantai di bawahnya dianggap batal demi hukum.
Selanjutnya Asas Good Faith (Iktikad Baik) yang memiliki makna bahwa Pembeli beriktikad baik adalah pembeli yang tidak mengetahui dan tidak dapat dianggap sepatutnya telah mengetahui adanya cacat cela dalam proses peralihan hak atas tanah yang dibelinya serta telah memeriksa secara seksama fakta material (data fisik) dan keabsahan peralihan hak (data yuridis) atas tanah yang dibelinya, sebelum dan pada saat proses peralihan hak atas tanah.
Berdasarkan SEMA No. 4 tahun 2016,pembeli beriktikad baik wajib bertransaksi melalui prosedur sah (lelang, PPAT atau hukum adat) dengan harga layak serta berhati-hati untuk meneliti hak penjual, memastikan tanah bebas dari sitaan maupun jaminan dan memverifikasi riwayatnya kepada BPN.
Kegagalan penerapan perlindungan Good Faith umumnya berakar pada sistem pendaftaran tanah di Indonesia yang mengadopsi stelsel publikasi negatif bertendensi positif. Artinya, sertifikat merupakan alat pembuktian yang kuat, namun tidak bersifat mutlak. Ketika terjadi sengketa antara dua SHM otentik tanpa cacat penerbitan, hakim kerap merujuk pada asas Prior Tempore Potior Jure yaitu pihak yang mendaftarkan dan memiliki alas hak lebih dahulu akan diprioritaskan secara hukum.
Oleh karena itu, pembeli diwajibkan menerapkan prinsip kehati-hatian, karena hanya bergantung pada uji tuntas (due diligence) murni pada stempel PPAT dan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) adalah titik buta dalam transaksi properti. Oleh karena itu, pemegang SHM wajib memastikan instrumen mitigasi dengan melakukan validasi subjek hak, tinjauan faktual dan penguasaan fisik, verifikasi spasial (Plotting Koordinat), dan kewajaran nilai transaksi.
Berdasarkan Pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, mengatur terkait pelepasan hak/daluwarsa pasca-lima tahun sertifikat diterbitkan. Namun faktanya, yurisprudensi membuktikan bahwa daluwarsa ini tidak berlaku secara mandiri. Terdapat syarat kumulatif yaitu tanah harus diperoleh secara iktikad baik, dikuasai secara fisik secara nyata, serta bebas dari keberatan tertulis dari BPN atau pihak lain selama kurun waktu tersebut. Apabila terbukti warkah tersebut merupakan hasil maladministrasi sejak awal atau pemegang hak orisinal tidak pernah melepaskan haknya, maka proteksi lima tahun tersebut gugur demi hukum.
Jika pembeli dihadapkan pada realitas eksekusi pengosongan, instrumen hukum yang dapat ditempuh sebagai damage control meliputi: Pertama, pembeli dapat menuntut ganti rugi dan pengembalian dana melalui gugatan wanprestasi (jika penjual melanggar jaminan bebas sengketa/klausul vrijwaring di AJB) atau PMH berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata jika ada tipu daya riwayat tanah. Kedua, pembeli dapat melaporkan pihak terkait atas delik pemalsuan dokumen atau perbuatan curang jika terdapat indikasi mafia tanah atau penggunaan dokumen fiktif. Ketiga, PPAT dapat digugat mengganti kerugian materiil jika terbukti melanggar Pasal 39 PP No. 24/1997 yakni lalai tidak memverifikasi keabsahan sertifikat ke BPN sebelum menerbitkan AJB. Keempat, BPN dapat digugat karena melanggar "asas kecermatan" (AUPB) yang menyebabkan terbitnya sertifikat ganda. Tuntutan ganti rugi dari APBN dimungkinkan secara hukum, meski proses birokrasinya memakan waktu.
Dengan demikian, sengketa SHM ganda menunjukkan bahwa pelaksanaan due diligence sesuai prosedur belum tentu memberikan perlindungan hukum secara absolut bagi pembeli beriktikad baik apabila kemudian ditemukan cacat administratif maupun cacat yuridis pada asal-usul hak atas tanah. Oleh karena itu, selain menerapkan prinsip kehati-hatian secara komprehensif, diperlukan pula sistem administrasi pertanahan yang lebih akurat, transparan dan akuntabel agar kepastian hukum serta perlindungan terhadap pembeli beritikad baik dapat terwujud secara efektif.
*) Richard Jemiel Heng, S.H., Praktisi Hukum di Firma HAGAI & CO Advokat & Konsultan Hukum
Artikel Opini ini adalah tulisan pribadi Penulis, isinya tidak mewakili pandangan/sikap Redaksi Hukumonline
