Selasa, 22 Januari 2019

Jangka Waktu Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha (HGU)

Jangka Waktu Perpanjangan dan Pembaruan Hak Guna Usaha (HGU)

Pertanyaan

Setelah hak guna usaha diperbarui, apakah masih bisa diperpanjang lagi?

Ingin Masalah Anda Segera Tuntas?

Percayakan masalah hukum Anda ke ahlinya. Hubungi konsultan hukum profesional, hanya Rp299.000,- per 30 menit.

Ulasan Lengkap

 
Hak-Hak Tanah
Dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (“UUPA”) berdasarkan hak menguasai negara, ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi, yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang, baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan hukum.[1]
 
Selengkapnya mengenai hak menguasai dari negara dapat Anda simak dalam artikel Tata Cara Pemberian Hak Milik Atas Tanah Negara.
 
Hak-hak atas tanah memberi wewenang untuk mempergunakan tanah yang bersangkutan, demikian pula tubuh bumi dan air serta ruang yang ada di atasnya, sekedar diperlukan untuk kepentingan yang langsung berhubungan dengan penggunaan tanah itu dalam batas-batas menurut UUPA dan peraturan-peraturan hukum lain yang lebih tinggi.[2]
 
Hak-hak atas tanah yang dimaksud ialah:[3]
  1. hak milik,
  2. hak guna-usaha,
  3. hak guna-bangunan,
  4. hak pakai,
  5. hak sewa,
  6. hak membuka tanah,
  7. hak memungut-hasil hutan,
  8. hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.
 
Hak Guna Usaha
Hak guna-usaha (“HGU”) merupakan salah satu hak atas tanah, yaitu hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, sesuai dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.[4]
 
HGU wajib didaftarkan dalam buku tanah pada Kantor Pertanahan, selanjutnya HGU terjadi karena penetapan pemerintah (sejak didaftarkan) oleh Kantor Pertanahan, kemudian sebagai tanda bukti hak diberikan sertifikat hak atas tanah kepada pemegang HGU.[5]
 
HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar, dengan ketentuan bahwa jika luasnya 25 hektar atau lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman.[6] Hak guna-usaha dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.[7]
 
Yang dapat mempunyai HGU ialah:[8]
  1. warga-negara Indonesia;
  2. badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
 
Jadi, HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun, guna usaha pertanian, perikanan atau peternakan.
 
Jangka Waktu HGU
 
Untuk jangka waktu, HGU diberikan paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun.[9] Setelah jangka waktu HGU dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak kemudian dapat diberikan pembaruan HGU paling lama untuk jangka waktu 35 tahun di atas tanah yang sama.[10]
 
Perpanjangan HGU adalah penambahan jangka waktu berlakunya sesuatu hak tanpa mengubah syarat-syarat dalam pemberian hak tersebut.[11] Sedangkan yang dimaksud dengan pembaruan HGU adalah pemberian hak yang sama kepada pemegang hak atas tanah yang telah dimilikinya dengan HGU sesudah jangka waktu hak tersebut atau perpanjangannya habis.[12]
 
Menurut Pasal 9 PP 40/1996 perpanjangan dan pembaruan HGU dapat dilakukan atas permohonan pemegang hak, jika memenuhi syarat sebagai berikut:
  1. tanahnya masih diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak tersebut;
  2. syarat-syarat pemberian hak tersebut dipenuhi dengan baik oleh pemegang hak; dan
  3. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang hak.
 
Sedangkan Pasal 31 ayat (2) dan Pasal 35 ayat (2) Permen ATR 7/2017 mensyaratkan perpanjangan dan pembaruan HGU lebih rinci yakni:
  1. pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai pemegang HGU;
  2. tanahnya masih dipergunakan dan diusahakan dengan baik sesuai dengan keadaan, sifat dan tujuan pemberian hak yang bersangkutan;
  3. penggunaan tanahnya masih sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah setempat.
  4. tanahnya tidak termasuk dalam database tanah terindikasi terlantar; dan/atau
  5. tanahnya tidak dalam perkara di lembaga peradilan, dan tidak diletakkan sita atau blokir/status quo.
 
Permohonan perpanjangan jangka waktu HGU ini, dapat diajukan oleh pemegang hak paling cepat dalam tenggang waktu 5 (lima) tahun sebelum berakhirnya jangka waktu hak. Jangka waktu perpanjangan hak diberikan sejak tanggal berakhirnya HGU. Dalam hal permohonan perpanjangan, tidak dilakukan sampai berakhirnya hak, pemegang Hak Guna Usaha dapat mengajukan permohonan pembaruan hak.[13]
 
Setelah jangka waktu HGU dan perpanjangannya berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan pembaruan HGU di atas bidang tanah yang sama.[14]
 
Bekas pemegang hak dapat mengajukan permohonan pembaruan HGU paling lama 2 (dua) tahun sejak jangka waktu HGU dan/atau perpanjangannya berakhir. Dalam hal permohonan pembaruan tidak diajukan oleh bekas pemegang hak dalam jangka waktu pembaruan, maka HGU hapus karena hukum dan tanahnya menjadi tanah Negara.[15]
 
Sebagai informasi, HGU itu hapus karena:[16]
  1. berakhirnya jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam keputusan pemberian atau perpanjangannya;
  2. dibatalkan haknya oleh pejabat yang berwenang sebelum jangka waktunya berakhir karena:
    1. tidak terpenuhinya kewajiban-kewajiban pemegang hak dan/atau dilanggarnya ketentuan-ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 12, Pasal 13 dan/atau Pasal 14 PP 40/1996; atau
    2. putusan pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap;
  3. dilepaskan secara sukarela oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
  4. dicabut berdasarkan Undang-undang Nomor 20 Tahun 1961;
  5. ditelantarkan;
  6. tanahnya musnah;
  7. Apabila dalam jangka waktu satu tahun HGU itu tidak dilepaskan atau dialihkan karena si pemegang HGU tidak lagi memenuhi syarat untuk dapat memiliki HGU (Warga Negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia).[17]
 
Hapusnya HGU mengakibatkan tanahnya menjadi tanah Negara.[18]
 
Menjawab pertanyaan Anda, setelah HGU diperbarui, apakah masih bisa diperpanjang lagi? Apakah jika jangka waktu pembaruan habis, HGU menjadi hapus dan jadi tanah negara?
 
Sepanjang penelusuran kami, tidak ada aturan yang secara eksplisit mengatur bahwa permbaruan HGU dapat diperpanjang. Tetapi habisnya jangka waktu pembaruan HGU tidak menjadi faktor HGU menjadi hapus karena jangka waktu. Oleh karena itu menurut hemat kami, karena pembaruan HGU itu adalah pemberian hak yang sama untuk jangka waktu paling lama 35 tahun (sama jangka waktu dengan pemberian HGU untuk pertama kalinya) kepada pemegang hak atas tanah yang telah dimilikinya dengan HGU sesudah jangka waktu hak tersebut atau perpanjangannya habis. Maka dapat kita simpulkan bahwa pembaruan HGU itu sama dengan pemberian HGU baru itu artinya dapat diperpanjang lagi. Jika tidak diperpanjang lagi (habis jangka waktunya), maka HGU menjadi hapus.
 
Hal ini senada dengan pendapat Dr. Aslan Noor, S.H., M.H., CN., Kepala Biro Hukum dan Hubungan Kemasyarakatan di Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR/BPN), menurutnya pembaruan HGU, berarti HGU tersebut kembali pada tahap awal HGU itu diberikan. Pembaruan juga tidak serta merta begitu saja diberikan, harus ada syarat-sarat yang dipenuhi. Pada praktiknya jika sudah terjadi pembaruan HGU, jarang ada yang mengajukan perpanjangan HGU. Namun disini, bisa-bisa saja HGU yang sudah perbarui dilakukan perpanjangan kembali. Sehingga bisa saja pembaruan dan perpanjangan HGU dilakukan secara terus menerus pada tanah yang sama, selama memenuhi syarat. Untuk itu perlu ada pembatasan ke depannya, Rancangan Undang-Undang Pertanahan diharapkan bisa membatasi hal tersebut.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Catatan:
Kami telah melakukan wawancara via telepon dengan Dr. Aslan Noor, S.H., M.H., CN., Kepala Biro Hukum dan Hubungan Kemasyarakatan di Kementerian Agraria dan Tata Ruang, pada 18 Januari 2019, pukul 14:01 WIB.
 

[1] Pasal 4 ayat (1) UUPA
[2] Pasal 4 ayat (2) UUPA
[3] Pasal 16 ayat (1) UUPA
[4] Pasal 28 ayat (1) jo. Pasal 29 ayat (1) UUPA
[6] Pasal 28 ayat (2) UUPA
[7] Pasal 28 ayat (3) UUPA
[8] Pasal 30 ayat (1) UUPA dan Pasal 2 PP 40/1996
[9] Pasal 8 ayat (1) PP 40/1996 dan Pasal 3 ayat (1) Permen ATR 7/2017
[10] Pasal 8 ayat (2) PP 40/1996 dan Pasal 3 ayat (2) Permen ATR 7/2017
[11] Pasal 1 angka 9 Permen ATR 7/2017
[12] Pasal 1 angka 10 Permen ATR 7/2017
[13] Pasal 32 Permen ATR 7/2017
[14] Pasal 35 ayat (1) Permen ATR 7/2017
[15] Pasal 36 Permen ATR 7/2017
[16] Pasal 34 UUPA dan Pasal 17 ayat (1) PP 40/1996
[17] Pasal 3 ayat (2) PP 40/1996
[18] Pasal 17 ayat (2) PP 40/1996

 

Kembali ke Intisari


Perjuangan Anda Jangan Berhenti di Artikel Ini

Konsultan hukum profesional siap membantu Anda. Konsultasikan masalah Anda, hanya Rp299.000,- per 30 menit.

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Kirim Pertanyaan ke hukumonline.com
PENJAWAB : Dimas Hutomo, S.H.
MITRA : Bung Pokrol
Dimas Hutomo mendapatkan gelar sarjana hukum dari Universitas Airlangga pada 2014 dengan mengambil Peminatan Sistem Peradilan.
 
[ X ]

Notifikasi Adblocker

Kami memasang iklan pada konten yang Anda ingin jelajahi.
Iklan membantu kami untuk dapat memberikan konten hukum secara gratis.

Bantu kami untuk tetap menjadikan hukum untuk semua dengan cara menonaktifkan Adblock pada browser Anda. Pahami lebih lanjut mengenai ketentuannya disini.

Selain itu, Anda juga dapat berlangganan layanan premium dari hukumonline.com. klik disini

Terima kasih atas dukungan yang Anda berikan.

[ X ]

Ketentuan Adblocker


Bagaimana menonaktifkan Adblocker pada laman hukumonline.com?

Adblock / Adblock Plus
  • Klik logo Adblock/Adblock Plus, yang berada disebelah kanan address bar.
  • Pada Adblock, klik "Don't run on pages on this domain".
  • Pada Adblock Plus klik "Enabled on this site" untuk menonaktifkan Adblocking pada laman hukumonline.com. Apabila Anda menggunakan Firefox, klik "disable on hukumonline.com".
Firefox Tracking Protection

Apabila Anda menggunakan Private Browsing dalam Firefox, "Tracking Protection" akan muncul pemberitahuan Adblock. Anda dapat menonaktifkan dengan klik “shield icon” pada address bar Anda.

Ghostery
  • Klik pada icon Ghostery.
  • Apabila Anda menggunakan versi sebelum 6.0 klik "whitelist site".
  • Dalam versi 6.0 klik "trust site" atau tambahkan hukumonline.com pada Trusted Site list Anda.
  • Dalam versi sebelum 6.0 Anda akan melihat pesan "Site is whitelisted". Klik "reload the page to see your changes".
uBlock
  • Klik ikon uBlock.
  • Lalu klik tombol besar untuk melakukan whitelist pada laman yang sedang Anda jelajahi, dan ketika Anda membuka laman ini kembali secara otomatis akan terekam perintah yang Anda lakukan.
  • Lalu lakukan reload pada laman yang Anda jelajahi.

Terima kasih atas dukungan Anda untuk membantu kami menjadikan hukum untuk semua