Pertanahan & Properti

Permintaan Ganti Rugi Penggunaan Tanah oleh Warga Sekitar Hotel

Permintaan Ganti Rugi Penggunaan Tanah oleh Warga Sekitar Hotel

Pertanyaan

Saya ingin menanyakan opini hukum tentang kasus di mana ada sebuah hotel yang membangun gedung di area lapangan yang kesehariannya lapangan tersebut digunakan oleh warga sekitar untuk berbagai aktivitas warga, bahkan lapangan tersebut merupakan pusat keramaian wilayah tersebut. Pihak hotel telah membeli tanah lapangan tersebut secara sah terhadap pemilik, akibatnya warga tidak lagi memiliki tempat pengganti untuk berbagai aktivitas harian. Aktivitas yang dimaksud adalah olahraga dan berbagai jenis kegiatan baik dari karang taruna ataupun pihak dusun. Apakah warga bisa meminta semacam restitusi (ganti kerugian) kepada pihak hotel? Bagaimana bila pihak hotel menolak? Nb: warga sekitar tidak suka terhadap pihak hotel karena pihak hotel dinilai kurang menghormati warga sekitar dalam berbagai kegiatan. Terima kasih sebelumnya.

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Warga yang bukan merupakan pihak yang berhak atas tanah tersebut tidak dapat melakukan intervensi atas tansaksi yang telah ada dari pihak hotel dengan pemilik tanah.
 
Pihak hotel tidak dapat dipaksa untuk mengganti kerugian atas digunakannya tanah yang dahulunya dipakai warga untuk aktivitas umum di wilayah tersebut. Maka selayaknya pengusaha hotel dan warga sekitar harus saling sinergi dalam lingkungan sosial masyarakat sekitar dan saling menjaga ketertiban dan keamanan lingkungan hidup.
 
Penjelasan lebih lanjut silakan klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Usaha perhotelan merupakan penopang pariwisata pada suatu daerah dan sekaligus memfasilitasi para tamu ataupun investor yang ingin berkunjung pada daerah tersebut. Banyaknya keuntungan dari pendirian suatu hotel tidak lepas dari berbagai kerugian yang timbul pada usaha perhotelan ini. Keamanan wilayah sekitar hotel, kultur sosial, dan kondisi lingkungan wilayah sekitar hotel dapat berpengaruh dari adanya usaha perholetan yang disebabkan dari berbagai fasilitas dan hiburan yang dimiliki oleh pihak hotel.
 
Atas dasar hal tersebut maka peran pemerintah pusat hingga pemerintah daerah mengatur ketertiban yang harus ditaati berupa izin–izin ataupun prasyarat standarisasi yang dapat tertuang dalam peraturan perundang undangan. Sebelum lebih jauh membahas terkait regulasi dan tanggug jawab pengusaha hotel, maka perlu dipahami bagaimana terminologi “hotel” yang ada sebagai fokus kajian ini.
 
Definisi hotel berdasarkan Kamus Besar Bahasa Indonesia Daring sebagaimana diakses dari laman Badan Pengembangan dan Pembinaan Bahasa, Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan Republik Indonesia adalah sebagai berikut:
 
Bangunan berkamar banyak yang disewakan sebagai tempat untuk menginap dan tempat makan orang yang sedang dalam perjalanan; atau bentuk akomodasi yang dikelola secara komersial, disediakan bagi setiap orang untuk memperoleh pelayanan, penginapan, makan dan minum.
 
Dalam beberapa aturan perundang-undangan dapat ditemukan definisi mengenai usaha hotel dan pengusaha hotel sebagai berikut:
  1. Usaha Hotel adalah usaha penyediaan akomodasi berupa kamar- kamar di dalam suatu bangunan, yang dapat dilengkapi dengan jasa pelayanan makan dan minum, kegiatan hiburan dan/atau fasilitas lainnya secara harian dengan tujuan memperoleh keuntungan.[1]
  2. Pengusaha Hotel adalah orang atau sekelompok orang yang membentuk badan usaha Indonesia berbadan hukum yang melakukan kegiatan usaha hotel.[2]
 
Usaha perhotelan dalam peraturan perundang-undangan mengatur terkait dengan suatu tempat atau bangunan yang diusahakan untuk suatu penginapan dengan pemberian fasilitas makan, minum, dan hiburan dengan bentuk badan usaha Indonesia yang dapat dijalankan oleh orang atau sekelompok orang. Bentuk badan usaha dimaksud bisa ditindak lanjuti oleh peraturan daerah masing-masing mengenai jenis badan usaha yang dapat memperoleh izin usaha hotel. Perizinan usaha di Indonesia semakin dipermudah dengan adanya Lembaga Online Single Submission (OSS) yang nantinya dapat diterbitkan Nomor Induk Berusaha (NIB) yang berfungsi sebagai Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP), Tanda Daftar Perusahaan (TDP), Angka Pengenal Importir (API) dan Akses Kepabeaan.
 
 
Penyediaan Akomodasi Jangka Pendek
Golongan ini mencakup penyediaan akomodasi, khususnya untuk harian atau mingguan, pada prinsipnya untuk tinggal dalam jangka pendek sebagai pengunjung. Termasuk penyediaan akomodasi dengan furnitur, lengkap dengan dapur, dengan atau tanpa jasa pramuwisma dan sering kali termasuk beberapa tambahan jasa dan fasilitas seperti fasilitas parkir, binatu, kolam renang, ruang olahraga, fasilitas rekreasi dan ruang rapat. Termasuk juga akomodasi yang disediakan oleh berbagai macam hotel, penginapan, losmen, hostel, villa dan lain-lain.
 
Terkait dengan pengaturan pemerintah pusat hingga daerah di bidang perhotelan, maka pemerintah bertanggung jawab dalam memastikan usaha perhotelan dapat memiliki Standar Usaha Hotel yang bertujuan untuk:[3]
  1. Menjamin kualitas produk, pelayanan dan pengelolaan dalam rangka memenuhi kebutuhan dan kepuasan tamu; dan
  2. Memberikan perlindungan kepada tamu, pengusaha hotel, tenaga kerja, dan masyarakat, baik untuk keselamatan, kesehatan, kenyamanan, keamanan, dan kemudahan dan pelestarian lingkungan hidup.
 
Dua poin tujuan Standar Usaha Hotel yang diatur dalam Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 Tahun 2013 tentang Standar Usaha Hotel (“Permen Parekraf PM.53/2013”) sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Nomor 6 Tahun 2014 tentang Perubahan Atas Peraturan Menteri Pariwisata dan Ekonomi Kreatif Nomor PM.53/HM.001/MPEK/2013 tentang Standar Usaha Hotel (“Permen Parekraf 6/2014”) diharapkan dapat menjadi penyeimbang antara manfaat dan kerugiaan adanya suatu usaha hotel yang berpengaruh pada lingkungan sekitar tempat usaha perhotelan dan kurtur sosial masyarakat sekitarnya.
 
Berkaitan dengan pertanyaan di atas, selayaknya pihak hotel dapat bersinergi dengan baik pada masyarakat sekitar sebab standarisasi usaha hotel berfokus pada terciptanya keselamatan, kesehatan, kenyamanan, keamanan, dan kemudahan pelestarian lingkungan hidup masyarakat khususnya warga sekitar dari usaha perhotelan ini. Limbah pembuangan milik usaha hotel tidak boleh mencemari dan merugikan lingkungan sekitar serta terhadap hiburan malam yang diadakan pihak hotel tidak boleh sampai mengganggu keamanan dan ketentramaan warga, yang mana hal ini banyak terjadi sebagai suatu kerugian dari adanya usaha perhotelan.
 
Dari adanya perlindungan ini, bukan berarti masyarakat sekitar dapat secara sepihak bertindak atas dasar keinginan masyarakat untuk mengatur pengusaha hotel menuruti keinginan masyarakat. Sinergi dalam hubungan sosial atara pengusaha hotel dan masyarakat perlu dikuatkan sehingga tercipta situasi yang nyaman dan tidak saling melanggar peraturan hukum yang ada.
 
Terkait dengan status tanah yang telah dibeli pihak hotel, maka hotel secara sah berhak atas tanah yang telah dibelinya tersebut. Perlu dipahami, bahwa peralihan hak atas tanah ini tidak selalu dengan transaksi jual beli. Dapat dicontohkan, apabila suatu Perseroan Terbatas (PT) yang bergerak pada usaha perhotelan ingin memiliki hak atas tanah, maka PT ini tidak bisa membeli langsung pada perseorangan yang memiliki sertifikat hak milik atas tanah, melainkan dengan cara pemilik hak atas tanah dengan sertifikat hak miliki ini melepaskan hak atas tanahnya pada negara yang dibuktikan dan dilaksanakan dengan dibuatnya akta pelepasan hak di depan Notaris. Pelepasan hak atas tanah ini mengakibatkan tanah tersebut menjadi tanah negara dan oleh karenanya PT dapat memohonkan hak atas tanah tersebut untuk di ajukan hak guna bangunan (sertifikat) atas nama PT dan untuk keperluan usaha yang dikerjakannya.
 
Penguasaan pihak hotel atas tanah tersebut dengan cara sewa, memiliki, atau menguasai dengan sertifikat hak atas tanah, menjadikannya berhak untuk menggunakan sesuai dengan aturan hukum. Penggunaan tanah oleh warga masyarakat demi kepentingan umum dan kepentingan masyarakat sekitar, tidak membuat warga secara hukum berhak atas tanah tersebut, sebab telah terjadi peralihan hak yang sah dari tanah tersebut. Ketika dahulunya tanah tersebut dipakai warga karena kerelaan pemilik lama untuk tanahnya dipakai warga, maka hal ini tidak berlaku untuk pemilik baru yang mendapatkan peralihan ini secara sah, kecuali pemilik baru (pihak hotel) merelakan kompensasi (ganti rugi) atas hal tersebut dengan keinginannya tanpa paksaan pihak manapun.
 
Ganti kerugian merupakan pertanggungjawaban yang ditimbulkan dari sebab-sebab yang secara hukum telah diatur dalam peraturan perundang-undangan. Hukum perdata Indonesia kususnya dalam aturan Pasal 1243, 1365, dan 1366 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”), ganti kerugian dapat dituntutkan pada seseorang atau subjek hukum karena terjadinya suatu wanprestasi atau perbuatan melawan hukum. Wanprestasi merupakan perbuatan ingkar janji yang mana salah satu pihak telah menciderai pihak yang lain dengan dasar melanggar perjanjian di antara para pihak tersebut. Perbuatan melawan hukum yang menimbulkan adanya tuntutan ganti rugi disebabkan dari satu atau beberapa pihak merasa dirugikan oleh pihak atau subjek hukum yang lain, dengan melanggar peraturan perundang-undangan yang berlaku.
 
Berkaitan pertanyaan ganti rugi restitusi yang dimaksud, maka restitusi adalah suatu model ganti rugi yang juga menempatkan perjanjian pada posisi seolah-olah sama sekali tidak terjadi perjanjian. Akan tetapi dalam hal ini, yang harus dilakukan adalah mengembalikan seluruh nilai tambah dalam wujudnya semula yang telah diterima oleh salah satu pihak atau kedua belah pihak dari pihak yang satu ke pihak yang lainya. Nilai tambah yang dimaksud di sini suatu nilai lebih yang telah diterima oleh para pihak sebagai akibat dari pelaksanaan perjanjian, nilai tambah tersebut harus dikembalikan dalam bentuk semula sebagai salah satu wujud dari ganti rugi, demikian pendapat dari Munir Fuady dalam bukunya Konsep Hukum Perdata (hal. 224). Secara aturan hukum tidak ada pelanggaran yang dilakukan pihak hotel berupa wanprestasi atau perbuatan melawan hukum yang menjadi dasar ganti rugi atau restitusi sebagaimana dimaksud penanya di atas.
 
Pihak hotel berhak untuk menolak permintaan ganti rugi dari masyarakat sebab pihak hotel tidak ada ikatan keperdataan atau ikatan perjanjian yang mengatur antara warga dengan pihak hotel. Perjanjian pihak hotel untuk transaksi peralihan hak atas tanah tersebut dengan penjual yang sah tidak ada kaitannya dengan kepentingan warga. Sepanjang perjanjian antara keduanya telah memenuhi syarat sah perjanjian sesuai Pasal 1320 KUH Perdata maka pihak hotel berhak secara hukum menggunakan tanah tersebut, kecuali pihak hotel menyalahgunakan penggunaannya hingga merugikan masyarakat dan memenuhi kriteria yang melanggar peraturan perundang-undangan sehingga masyarakat dapat menuntut pihak hotel. Selain tidak ada ikatan perjanjian, pihak hotel juga tidak melanggar peraturan perundang-undangan dengan tidak memberi kompensasi pada warga, karena hal tersebut bukan kewajiban yang diamanatkan peraturan-perundangan yang ada, sehingga dirinya tidak dapat dikatakan melakukan perbuatan melawan hukum yang berakibat dapat dimintakan ganti kerugian terhadapnya.
 
Warga masyarakat dapat memintakan ganti kerugian manakala warga masyarakat merupakan penyewa tempat atau tanah tersebut pada pemilik tanah yang lama, dan tanah tersebut dialihkan atau dijual pada pihak lain. Sepanjang terdapat perjanjian sewa antara warga dan pemilik tanah mengatur terkait ganti rugi karena putusnya jangka waktu sewa akibat peralihan hak atas tanah, maka ganti kerugian itu dapat dituntutkan oleh warga. Jika terjadi yang demikian, maka si pemilik tanah yang lama yang bertanggung jawab penuh atas ganti rugi dan berlakulah asas dalam KUH Perdata, jual beli tidak menghapuskan sewa menyewa berdasar Pasal 1576 KUH Perdata.
 
Sehingga dapat disimpulkan bahwa warga yang bukan merupakan pihak yang berhak atas tanah tersebut tidak dapat melakukan intervensi atas tansaksi yang telah ada dari pihak hotel dengan pemilik tanah. Telah lama menggunakan tanah tersebut sebagai akses aktivitas warga sekitar bukan berarti warga masyarakat berhak atas tanah tersebut, melainkan penggunaan tanah tersebut adalah atas kerelaan pemilik lama tanah yang mengizinkan warga mengunakan tanahnya. Terhadap wanprestasi atau perbuatan melawan hukum yang dapat menimbulkan ganti kerugian, hal ini tidak dilakukan oleh pihak hotel dalam masalah ini. Pihak hotel tidak dapat dipaksa untuk mengganti kerugian atas digunakannya tanah yang dahulunya dipakai warga untuk aktivitas umum di wilayah tersebut. Maka selayaknya pengusaha hotel dan warga sekitar harus saling sinergi dalam lingkungan sosial masyarakat sekitar dan saling menjaga ketertiban dan keamanan lingkungan hidup wilayah sekitar tempat usaha perhotelan masing-masing.
 
Apabila hotel yang dimaksud merupakan badan usaha yang dibentuk dengan PT, maka disarankan untuk meminta Corporate Social Responsibility (“CSR”) pada pihak hotel untuk kepentingan masyarakat sekitar demi menjaga keharmonisan bersama. CSR merupakan kewajiban PT yang diamanatkan Pasal 74 Undang-Undang Nomor 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas (“UU PT”), yang mana pada pokoknya CSR itu sendiri adalah bantuan perusahaan yang dilakukan dengan mengurangi laba perusahaan demi kepentingan sosial. Sekali lagi bahwa CSR itu sendiri dapat dimintakan oleh warga sekitar pada PT, tetapi warga sekitar tidak dapat memaksakan ia mendapatkan bantuan karena penerima CSR tidak wajib dari warga masyarakat sekitar.
 
Demikian jawaban dari kami semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Referensi:
  1. Munir Fuady. Konsep Hukum Perdata. Cetakan Pertama. Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2014;
  2. Kamus Besar Bahasa Indonesia Daring, diakses pada tanggal 15 Agustus 2019, pukul 11.14 WIB.