Beberapa waktu lalu saya membeli rumah dari developer dan diberi tahu bahwa saya hanya mendapatkan SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan). Padahal harga yang saya bayar adalah termasuk tanah dan bangunan. Saya bingung kenapa saya tidak mendapatkan hak milik atas rumah dan tanah tersebut? Dari segi hukum, apakah SHGB lebih lemah, artinya jika masa berlaku habis, properti kita bisa diambil alih oleh pemerintah tanpa persetujuan pemegang SHGB? Apakah sertifikat HGB bisa diubah menjadi SHM dan berapa kira-kira biayanya? Mohon penjelasannya, terima kasih.
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
Rumah tinggal yang Anda beli dari developer, sering kali tanahnya berstatus selain hak milik dan tidak memiliki sertifikat hak milik (“SHM”). Hal ini karena developer yang berbentuk perusahaan berbadan hukum tidak dapat memiliki hak milik atas tanah.
Salah satu jenis status hak atas tanah pada rumah tinggal yang dibangun oleh developer adalah hak guna bangunan. Lantas, apa saja syarat yang harus dipenuhi jika ingin mengubah status hak guna bangunan menjadi hak milik?
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.
ULASAN LENGKAP
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran dari artikel dengan judul Prosedur Mengurus Hak Milik Atas Tanah untuk Rumah Tinggal yang dibuat oleh Retno S. Darussalam, S.H., dan pertama kali dipublikasikan pada 23 September 2011.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.
Status Hak Atas Tanah pada Perumahan
Rumah tinggal yang Anda beli dari developer, sering kali tanahnya berstatus selain hak milik dan tidak memiliki sertifikat hak milik (“SHM”). Mengenai jenis status hak atas tanah perumahan yang dikembangkan oleh developer dapat Anda simak dalam artikel Jenis Status Hak Atas Tanah untuk Perumahan.
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Adapun, alasan mengapa developer memberikan sertifikat hak guna bangunan (“SHGB”) dan bukan SHM, menurut hemat kami disebabkan oleh developer atau perusahaan pengembang perumahan hanya dapat memperoleh hak atas tanah tersebut dengan status SHGB. Hal ini karena menurut Pasal 21 UU PA hanya warga negara Indonesia (“WNI”) yang dapat mempunyai hak milik. Jadi, tanah yang dimiliki oleh developer sebagai perusahaan berbadan hukum tidak dapat berstatus hak milik.
Perlu diketahui bahwa menurut UU PA, hak milik adalah hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh, yang dapat dipunyai orang atas tanah.[1] Adapun hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun. Kemudian atas permintaan pemegang hak dan dengan mengingat keperluan serta keadaan bangunan-bangunannya, dapat diperpanjang dengan waktu paling lama 20 tahun.[2]
Namun, jika sampai dengan waktu berakhirnya hak guna bangunan tidak dilakukan perpanjangan atau peningkatan hak menjadi SHM, maka hak atas tanah tersebut hapus karena hukum dan tanahnya akan dikuasai oleh negara.[3]
Berkaitan dengan pertanyaan Anda, apakah SHGB lebih lemah, dari segi hukum, menurut hemat kami tidak tepat jika SHGB dikatakan lemah. Hanya saja, SHGB memiliki jangka waktu berakhirnya hak, sementara SHM berlakunya mutlak dan selama-lamanya tanpa batas waktu. Hal ini karena pada SHM, pemegang haknya mempunyai kepemilikan yang penuh atas tanah dan merupakan hak turun temurun yang terkuat dari hak-hak atas tanah lainnya yang dikenal dalam UU PA.
Syarat Mengubah HGB Menjadi SHM
Menjawab pertanyaan Anda selanjutnya yaitu apakah sertifikat HGB bisa diubah menjadi SHM? Jawabannya bisa. SHGB bisa diubah menjadi SHM berdasarkan Kepmen ATR/Kepala BPN 1339/2022. Adapun untuk mengubah SHGB rumah tinggal menjadi SHM harus memenuhi ketentuan sebagai berikut:[4]
Rumah tinggal kepunyaan perseorangan warga negara Indonesia;
Luasnya sampai dengan 600 m2;
Mengajukan permohonan SHGB untuk dihapus dan diberikan kembali kepada bekas pemegang haknya dengan hak milik;
HGB masih berlaku atau telah berakhir;
Atas nama pemegang hak yang masih hidup atau meninggal dunia;
Dilepaskan oleh pemegang hak pengelolaan dengan surat persetujuan/rekomendasi pemberian hak milik atas bagian tanah hak pengelolaan untuk rumah tinggal yang berada di atas tanah hak pengelolaan.
Perubahan HGB menjadi hak milik tersebut adalah hak atas tanah pada satu bidang tanah secara utuh dalam satu sertifikat hak atas tanah, bukan sebagian. Jika hak atas tanah yang akan diubah haknya telah berakhir jangka waktunya, maka tidak perlu terlebih dahulu diberikan perpanjangan jangka waktu atau pembaruan haknya.[5]
Sebelum pemberian hak milik atas rumah tinggal dari HGB, akan dilakukan pemeriksaan sebagai berikut:[6]
Dokumen. Misalnya izin mendirikan bangunan, persetujuan bangunan gedung, dan lain-lain. Jika tidak ada, maka dapat diganti dengan surat keterangan dari kepala desa/lurah yang menerangkan bahwa bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut digunakan sebagai tempat tinggal.
Data fisik dan yuridis. Dilakukan melalui pemeriksaan sertifikat hak atas tanah yang akan diubah haknya serta memastikan bahwa subjek hak memenuhi syarat untuk diberikan hak milik. Jika disertai dengan peralihan hak seperti pewarisan, maka diperiksa pula kelengkapan dokumen dan penelitian persyaratan yang dilampirkan.
Rincian Biaya untuk Mengubah HGB Menjadi SHM
Terkait dengan pertanyaan Anda selanjutnya mengenai biaya mengubah SHGB menjadi SHM, rinciannya adalah sebagai berikut:[7]
Bea perolehan hak atas tanah dan bangunan (“BPHTB”), khusus jika ada perubahan subjek hak karena pewarisan.
Dikenai biaya penerimaan negara bukan pajak (“PNBP”), yaitu sebesar Rp50.000 per bidang.[8]
Namun, rincian biaya tersebut belum termasuk besaran biaya pengurusan, jika diurus melalui Notaris-PPAT.
Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.