Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

Artikel di bawah ini adalah pemutakhiran kedua dari artikel dengan judul sama yang dibuat oleh Letezia Tobing, S.H., M.Kn., dan dipublikasikan pada 10 Januari 2013, kemudian dimutakhirkan pertama kali pada 29 September 2017.

KLINIK TERKAIT

Bolehkah Menggadaikan Rumah Tanpa Izin Ahli Waris Lainnya?

06 Mei, 2025

Bisakah Jual Rumah Warisan Jika Ada Ahli Waris yang Tidak Setuju?

12 Feb, 2025

Dapatkah Hibah Ditarik Kembali untuk Membayar Utang Pewaris?

21 Nov, 2024

Masalah Penghunian Rumah dengan Cara Bukan Sewa Menyewa

14 Mar, 2017

Untuk menjawab pertanyaan Anda, kami asumsikan bahwa tanah milik almarhum (pewaris) dahulu dijual kepada pihak lain saat pemilik tanah masih hidup dengan memakai “surat jual beli” atau perjanjian di bawah tangan, dengan dasar kepemilikan (surat tanah) belum bersertipikat. Lalu, ketika pemilik tanah meninggal, ahli waris tidak mengakui atau menyetujui penjualan tersebut.

Permasalahan tersebut menimbulkan sejumlah isu hukum: siapakah yang berhak atas tanah setelah pewaris meninggal dunia? Apakah surat jual beli di bawah tangan cukup untuk membuktikan peralihan hak? Lalu, bagaimana perlindungan hukum bagi pembeli yang telah menyerahkan uang? Berikut ulasannya.

Hak Atas Tanah Beralih Sejak Pewaris Meninggal Dunia

Dalam perspektif hukum waris perdata Barat, pewarisan terjadi karena kematian. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 830 KUH Perdata yang menentukan sebagai berikut:

Pewarisan hanya berlangsung karena kematian.

Sejak saat itu, seluruh hak dan kewajiban pewaris berpindah kepada ahli waris. Hal tersebut kemudian ditegaskan dalam Pasal 833 KUH Perdata:

Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak milik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.

Bila ada perselisihan tentang siapa yang berhak menjadi ahli waris, dan dengan demikian berhak memperoleh hak milik seperti tersebut di atas, maka Hakim dapat memerintahkan agar semua harta peninggalan itu ditaruh lebih dahulu dalam penyimpanan Pengadilan.

Negara harus berusaha agar dirinya ditempatkan pada kedudukan besit oleh Hakim, dan berkewajiban untuk memerintahkan penyegelan harta peninggalan itu, dan memerintahkan pembuatan perincian harta itu, dalam bentuk yang ditetapkan untuk penerimaan warisan dengan hak istimewa akan pemerincian harta, dengan ancaman untuk mengganti biaya, kerugian dan bunga.

Dengan demikian, ketika pemilik tanah meninggal dunia, tanah yang masih tercatat atau masih berada dalam penguasaan pewaris pada prinsipnya masuk ke dalam boedel waris.

Golongan Ahli Waris

Selanjutnya, kita perlu mengidentifikasi siapa yang berhak disebut menjadi ahli waris? Hukum waris perdata Barat mengatur mengenai golongan ahli waris. KUH Perdata membagi pengelompokan ahli waris berdasarkan derajat kekeluargaan sebagai berikut:

1. Golongan I: anak-anak serta keturunannya dan suami atau istri yang hidup terlama.[1]
2. Golongan II: orang tua dan saudara kandung.[2]
3. Golongan III: keluarga sedarah dalam garis lurus ke atas dari ayah dan ibu (kakek, nenek, kakek buyut, nenek buyut, dan seterusnya).[3]
4. Golongan IV: sanak saudara dalam garis lurus ke samping (paman dan bibi, saudara sepupu, hingga derajat keenam).[4]

Baca juga: Empat Golongan Ahli Waris Menurut KUH Perdata

Pembuktian Status Ahli Waris dalam Administrasi Pertanahan

Dalam konteks pendaftaran tanah karena pewarisan, status ahli waris harus dibuktikan terlebih dahulu melalui dokumen kewarisan yang dapat diterima dalam sistem administrasi pertanahan. Hal ini penting karena hanya pihak yang dapat membuktikan kedudukannya sebagai ahli waris yang memiliki kewenangan untuk melakukan tindakan hukum atas objek warisan.

Pasal 111 ayat (1) huruf c Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN 16/2021 mengatur bahwa pembuktian sebagai ahli waris dilakukan dengan melampirkan tanda bukti sebagai ahli waris. Adapun tanda bukti sebagai ahli waris tersebut dapat berupa:

1. wasiat dari pewaris;
2. putusan pengadilan;
3. penetapan hakim atau penetapan pengadilan;
4. surat pernyataan ahli waris yang dibuat para ahli waris dengan disaksikan oleh 2 orang saksi dan diketahui kepala desa/lurah serta camat tempat tinggal pewaris pada saat meninggal dunia;
5. akta keterangan hak mewaris yang dibuat oleh notaris; atau
6. surat keterangan waris yang diterbitkan oleh instansi yang berwenang.

Sahkah Jual Beli Tanah dengan Surat di Bawah Tangan?

Selanjutnya, keabsahan transaksi terlebih dahulu diuji dari perspektif hukum perjanjian. Pasal 1320 KUH Perdata menentukan 4 syarat sah perjanjian:

1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. suatu pokok persoalan tertentu;
4. suatu sebab yang tidak terlarang.

Baca juga: Pasal 1320 KUH Perdata tentang Syarat Sah Perjanjian

Apabila surat jual beli tersebut belum ditandatangani oleh pewaris, maka unsur pertama, yaitu kesepakatan, belum terpenuhi. Akibat hukumnya, belum lahir perjanjian, belum terdapat hubungan kontraktual yang mengikat, dan belum ada kewajiban ahli waris untuk melanjutkan transaksi.

Sebagai informasi, syarat pertama dan kedua disebut syarat subjektif karena menyangkut pihak-pihak yang mengadakan perjanjian. Sementara 2 syarat berikutnya disebut syarat objektif karena menyangkut objek perjanjian. Jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat subjektif (kesepakatan dan/atau kecakapan), akibatnya perjanjian dapat dibatalkan. Sedangkan jika suatu perjanjian tidak memenuhi syarat objektif (suatu hal tertentu dan/atau sebab yang halal), akibatnya perjanjian batal demi hukum. Guna mempermudah pemahaman Anda, selengkapnya dapat disimak dalam artikel 4 Syarat Sah Perjanjian dan Akibatnya Jika Tak Terpenuhi.

Selain itu, Pasal 1457 KUH Perdata menyatakan bahwa:

Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.

Tanpa adanya persetujuan yang terbentuk secara sempurna, hubungan jual beli belum dapat dianggap lahir.

Jual Beli Tanah Harus Memenuhi Asas Terang dan Tunai

Berbeda dengan objek biasa, tanah tunduk pada prinsip-prinsip hukum agraria nasional. Pasal 5 UUPA menyatakan bahwa:

Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.

Dari hukum adat, berkembang asas terang dan tunai. Terang artinya bahwa jual beli tanah dilakukan di hadapan pejabat atau otoritas yang berwenang. Sedangkan tunai artinya pembayaran dan penyerahan hak dilakukan secara bersamaan.

Dalam sistem pendaftaran tanah nasional, pembuktian peralihan hak diatur dalam Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997:

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Artinya, surat jual beli di bawah tangan belum merupakan alat bukti yang sah untuk membuktikan peralihan hak, terlebih jika tanah masih belum terdaftar. Terlebih dalam kasus Anda, surat jual beli tanah belum ditandatangani oleh pewaris. Apabila dokumen jual beli belum ditandatangani pemilik tanah sebelum meninggal dunia, maka secara hukum terdapat argumentasi kuat bahwa:

1. belum terjadi kesepakatan;
2. belum lahir perikatan;
3. tanah tetap masuk boedel waris.

Namun demikian, menurut hemat kami, aspek perlindungan pembeli beriktikad baik tetap perlu diperhatikan.

Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1338 ayat (3) KUH Perdata, yaitu:

Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang. Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.

Jika terdapat pembayaran yang telah diterima, maka pengembalian uang kepada pembeli merupakan langkah yang lebih proporsional guna menghindari sengketa lanjutan, sepanjang terdapat bukti transaksi atau dokumen pendukung.

Pentingnya Pensertipikatan Tanah Warisan

Berkaitan dengan sertipikat tanah warisan, permasalahan ini juga menunjukkan pentingnya pendaftaran tanah. Pasal 19 ayat (1) UUPA mengatur bahwa:

Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Selanjutnya, Pasal 32 ayat (1) PP 24/1997 juga mengatur bahwa sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya.

Dengan demikian, apabila tanah masih belum bersertipikat, menurut hemat kami, para ahli waris sebaiknya:

1. menyelesaikan penetapan ahli waris;
2. menyelesaikan administrasi kewarisan;
3. melakukan pendaftaran tanah;
4. menerbitkan sertipikat atas nama para ahli waris.

Langkah tersebut penting untuk memperkuat kepastian hukum serta meminimalkan potensi sengketa di masa mendatang.

Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria;
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
5. Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 8 Tahun 2012 tentang Perubahan atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
6. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;
7. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.