hukumonline
RUBRIK KLINIK
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline, silakan login, atau Daftar ID anda.

Kamis, 10 Januari 2013
Pertanyaan:
Akibat Hukum Jual Beli Tanah Warisan Tanpa Persetujuan Ahli Waris
Pertanyaan saya ialah, apakah bisa kita menarik kembali hak milik atas tanah yang telah kita jual? Karena tanah tersebut ialah tanah warisan yang dalam surat jual beli tersebut tidak ada surat tanahnya, dan surat jual beli tersebut belum ditandatangani oleh pewaris. Terima kasih.
ASTERIAMAN NAZARA
Jawaban:
http://images.hukumonline.com/frontend/lt506aec66ed27e/lt544de23e52906.jpg

Berdasarkan cerita Anda, pertama-tama perlu kami luruskan bahwa “pewaris” yang Anda maksud mungkin pihak yang mendapatkan warisan, yang sebenarnya disebut dengan ahli waris. Kami berasumsi bahwa yang Anda maksud tidak ada surat tanahnya adalah bahwa jual beli tersebut tidak menyertakan sertifikat tanah yang sebenarnya sudah ada, serta belum ditandatanganinya surat jual beli oleh pewaris kami asumsikan bahwa tidak adanya persetujuan dari ahli waris mengenai jual beli tanah warisan tersebut.

 

Perlu diketahui bahwa dalam hal jual beli tanah, perbuatan hukum jual beli tersebut dilakukan dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (“PPAT”), sebagaimana terdapat dalam Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah dan Pasal 95 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah (“Permen Agraria 3/1997”). Akta PPAT tersebut adalah bukti adanya peralihan hak atas tanah karena jual beli tersebut (Pasal 73 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah).

 

Dalam proses jual beli tersebut, menurut Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn. dalam bukunya yang berjudul Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Mengatasi Masalah Hukum Pertanahan (hal 17-21), sebagaimana kami sarikan, dalam transaksi jual beli tanah, PPAT akan meminta dokumen-dokumen sebagai berikut:

1.    Data Tanah:

a.    PBB asli lima tahun terakhir berikut Surat Tanda Terima Setoran (bukti bayarnya);

b.    Sertifikat Asli Tanah;

c.    Asli Izin Mendirikan Bangunan (IMB) (optional);

d.    Bukti Pembayaran Rekening Listrik, Telepon, Air (bila ada);

e.    Sertifikat Hak Tanggungan jika masih dibebani hak tanggungan.

2.    Data Penjual dan Pembeli:

a.    Fotokopi Kartu Tanda Penduduk suami/istri Penjual dan Pembeli;

b.    Fotokopi Kartu Keluarga dan Akta Nikah;

c.    Fotokopi NPWP Penjual dan Pembeli.

 

Dibutuhkan data diri penjual karena pada dasarnya pihak yang dapat menjual suatu benda (menjual merupakan tindakan kepemilikan) adalah orang yang memiliki hak milik atas benda tersebut.

 

Hal senada juga ditegaskan Prof. Subekti, S.H. dalam bukunya yang berjudul Pokok-Pokok Hukum Perdata (hal 69), yaitu bahwa eigendom (hak milik) adalah hak yang paling sempurna atas suatu benda. Orang yang mempunyai hak milik atas suatu benda dapat berbuat apa saja dengan benda itu (menjual, menggadaikan, memberikan, bahkan merusak), asal saja ia tidak melanggar undang-undang atau hak orang lain.

 

Hal ini juga didukung oleh Pasal 1471 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”), yang berbicara mengenai jual beli (pada dasarnya dalam jual beli tanah sama dengan jual beli pada umumnya), yang secara implisit mempersyaratkan bahwa penjual haruslah pemilik dari barang yang dijual:

 

Jual beli atas barang orang lain adalah batal dan dapat memberikan dasar kepada pembeli untuk menuntut penggantian biaya, kerugian dan bunga, jika ia tidak mengetahui bahwa barang itu kepunyaan orang lain.

 

Dalam hal ini, apabila tanah tersebut dijual setelah menjadi tanah warisan, maka yang memiliki hak milik atas tanah tersebut adalah para ahli waris (Pasal 833 ayat (1) jo. Pasal 832 ayat (1) KUHPer):

 
Pasal 833 ayat (1)

Para ahli waris, dengan sendirinya karena hukum, mendapat hak miik atas semua barang, semua hak dan semua piutang orang yang meninggal.

 
Pasal 832 ayat (1)

Menurut undang-undang, yang berhak menjadi ahli waris ialah keluarga sedarah, baik yang sah menurut undang-undang maupun yang di luar perkawinan, dan suami atau isteri yang hidup terlama, menurut peraturan-peraturan berikut ini.

 

Oleh karena itu, seharusnya jual beli tanah warisan ini disetujui oleh semua ahli waris sebagai pihak yang mendapatkan hak milik atas tanah tersebut akibat pewarisan. Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn., dalam bukunya yang berjudul Kiat-Kiat Cerdas, Mudah, dan Bijak Memahami Masalah Hukum Waris (hal. 176-177), sebagaimana kami sarikan, mengatakan jika ingin dilakukan penjualan atau misalnya tanah tersebut akan dijadikan sebagai agunan di bank, maka seluruh ahli waris yang lain harus hadir untuk memberikan persetujuan. Dalam hal salah seorang ahli waris tidak bisa hadir di hadapan Notaris pembuat akta tersebut (karena berada di luar kota), maka ahli waris tersebut dapat membuat Surat Persetujuan di bawah tangan yang dilegalisir notaris setempat atau dibuat Surat persetujuan dalam bentuk akta notaris.

 

Dalam hal jual beli tanah tersebut tidak ada persetujuan dari para ahli waris, maka tanah tersebut dijual oleh orang yang tidak berhak untuk menjualnya (karena yang sekarang memegang hak milik atas tanah tersebut yaitu para ahli waris). Oleh karena itu, berdasarkan Pasal 1471 KUHPer di atas, jual beli tersebut batal. Dengan batalnya jual beli tersebut, maka jual beli tersebut dianggap tidak pernah ada, dan masing-masing pihak dikembalikan ke keadaannya semula sebelum terjadi peristiwa “jual beli” tersebut, yang mana hak milik atas tanah tetap berada pada ahli waris.

 

Selain itu, jual beli tanpa menyertakan sertifikat tanah juga bertentangan dengan persyaratan dalam proses jual beli tanah.

 

Para ahli waris yang merasa haknya dilanggar karena tanah milik mereka dijual tanpa persetujuan dari mereka, dapat melakukan gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum, sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPer, yang berbunyi:

 

Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.”

 

Unsur-unsur perbuatan melawan hukum dalam Pasal 1365 KUHPer sebagai berikut:

a.    Harus ada perbuatan (positif maupun negatif);

b.    Perbuatan itu harus melawan hukum;

c.    Ada kerugian;

d.    Ada hubungan sebab akibat antara perbuatan melawan hukum itu dengan kerugian;

e.    Ada kesalahan.

(penjelasan selengkapnya simak artikel Merasa Dirugikan Tetangga yang Menyetel Musik Keras-keras)

 

Yang termasuk ke dalam perbuatan melawan hukum itu sendiri adalah perbuatan-perbuatan yang:

1.    Bertentangan dengan kewajiban hukum si pelaku;

2.    Melanggar hak subjektif orang lain;

3.    Melanggar kaidah tata susila;

4.    Bertentangan dengan azas kepatutan ketelitian serta sikap hati-hati yang seharusnya dimiliki seseorang dalam pergaulan dengan sesama warga masyarakat atau terhadap harta benda orang lain.

 

Dalam hal ini, perbuatan orang yang menjual tanah para ahli waris tanpa persetujuan ahli waris merupakan perbuatan yang melanggar hak subjektif para ahli waris. Untuk dapat menggugat penjual tanah tersebut atas dasar perbuatan melawan hukum, Anda harus dapat membuktikan bahwa orang yang hendak digugat memenuhi semua unsur-unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana disebutkan di atas.

 

Hal ini didukung juga dengan adanya Pasal 834 KUHPer, yang memberikan hak kepada ahli waris untuk memajukan gugatan guna memperjuangkan hak warisnya terhadap orang-orang yang menguasai seluruh atau sebagian harta peninggalan, baik orang tersebut menguasai atas dasar hak yang sama atau tanpa dasar sesuatu hak pun atas harta peniggalan tersebut. Hal ini disebut dengan hereditas petitio.

 

Mengenai apakah Anda dapat menarik kembali hak milik atas tanah yang telah dijual, hal itu bergantung pada apa yang Anda minta dalam petitum gugatan Anda dan bergantung pada putusan hakim. Lebih lanjut, mengenai gugatan perdata (termasuk mengenai petitum), Anda dapat membaca artikel yang berjudul Tentang Posita, Petitum, Replik, dan Duplik dan Membuat Surat Gugatan.

 

Pasal 1365 KUHPer jo. Pasal 834 KUHPer telah memberikan para ahli waris dasar untuk meminta kembali tanah warisan tersebut. Para ahli waris dapat memajukan gugatan untuk meminta agar diserahkan kepadanya segala haknya atas harta peninggalan beserta segala hasil, pendapatan, dan anti rugi.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Catatan editor: Artikel jawaban ini telah disempurnakan pada 14 Januari 2013.

 
Dasar Hukum:

1.    Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;

2.    Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah;

3.    Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 Tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah;

4.    Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah.

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

http://images.hukumonline.com/frontend/lt4b46e0113e026.jpg

191754 hits
Di: Pertanahan & Perumahan
sumber dari: Bung Pokrol
Share:

Pernyataan Penyangkalan / Disclaimer

Bung Pokrol

Bung Pokrol adalah para jurnalis dan awak hukumonline.com. Nama Pokrol diambil dari istilah “pokrol bambu” sebutan profesi hukum zaman Belanda. Pokrol bambu adalah seorang yang memberi nasehat hukum tetapi belum memperoleh kwalifikasi atau pendidikan hukum. Dahulu pokrol bambu menjadi aktor penting dalam pelayanan hukum, karena masyarakat umum merasa berjarak dengan advokat yang berizin.

MITRA KLINIK
INDOLaw

INDOLaw Legal Training Center merupakan salah satu lembaga pelatihan hukum terlengkap dan berkualitas, baik pada forum-forum seminar, diskusi, workshop atau pelatihan hukum, maupun in house training untuk suatu topik tertentu. Website: www.indolawcenter.com.

Lembaga Bantuan Hukum Mawar Saron

LBH Mawar Saron adalah lembaga non profit yang mendedikasikan diri untuk memberikan bantuan hukum kepada masyarakat miskin dan teraniaya secara hukum, tanpa memungut bayaran (prodeo dan probono) tanpa membedakan suku, agama, ras, keturunan, keyakinan politik maupun latar belakang sosial dan budaya. Website: http://www.lbhmawarsaron.or.id

Indonesia Cyber Law Community (ICLC)

Indonesia Cyber Law Community (ICLC) adalah sebuah sebuah komunitas cyber law dalam media virtual yang memberikan layanan kepada masyarakat di bidang konsultasi, advokasi, dan sosialisasi di bidang hukum cyber. ICLC dibentuk oleh beberapa praktisi hukum cyber dari pemerintah dan non-pemerintah (swasta) pada 2011 dengan tujuan turut mencerdaskan masyarakat di bidang hukum cyber dan menjadi jembatan pengetahuan setiap orang atau badan hukum untuk mengetahui hak dan kewajibannya dalam tatanan dunia cyber. Website: www.cyberlawindonesia.net. E-mail: informasi[at]cyberlawindonesia[dot]net.

PAHAM Indonesia

 Pusat Advokasi Hukum dan Hak Asasi Manusia Indonesia (PAHAM) adalah lembaga advokasi Hukum dan Hak Asasi Manusia yang didirikan dengan tujuan memberikan dukungan dan pembelaan Hukum/HAM terhadap warga masyarakat yang lemah dan miskin. Website: http://pahamindonesia.org/

Albert Aries & Partners Law Firm

Albert Aries & Partners Law Firm. Menara Kadin Indonesia 30th floor, Jl. HR. Rasuna Said Blok X-5 Kav 2-3, Jakarta 12950. E-mail: office[at]albertaries.com.

Irma Devita Purnamasari, S.H., M.Kn.

Praktisi hukum, penulis buku-buku hukum praktis populer. Situs: www.irmadevita.com.

Ikatan Kekeluargaan Advokat UI (IKA Advokat UI)

Wadah informal para advokat alumni Fakultas Hukum Universitas Indonesia yang bertujuan untuk meningkatkan kemampuan anggotanya secara berkualitas dengan cara saling bertukar pengalaman dan pengetahuan satu sama lain. Situs web: www.advokat-ui.org

Adisuryo Prasetio & Co

Adisuryo Prasetio & Co adalah kantor advokat yang memberikan jasa hukum di bidang korporasi litigasi dan non-litigasi. Website: http://www.adisuryo.com

Legal 1O1

Sekumpulan yuris muda yang ingin berbagi pengetahuan hukum dasar untuk orang-orang yang ingin belajar hukum. Twitter: @Legal1O1

Leks&Co

 

Leks&Co adalah firma hukum yang menyediakan berbagai jenis jasa hukum, yang terdiri dari orang muda, enerjik, kreatif, yang menyediakan pelayanan hukum premium. Website : www.lekslawyer.com / blog: www.hukumproperti.com.

SMART Attorneys at Law

 

SMART Attorneys at Law merupakan kantor advokat yang memberikan jasa hukum di bidang hukum bisnis dan investasi. Untuk berkonsultasi dapat menghubungi Email: info@smartcolaw.com.

ADCO Attorneys at Law

ADCO Attorneys at Law adalah kantor hukum yang berdiri atas latar belakang keahlian dan pengalaman para lawyernya di bidang natural resource and corporate commercial litigation.

DPC AAI Jakarta Pusat

Para advokat anggota Dewan Pimpinan Cabang Asosiasi Advokat Indonesia (AAI) Jakarta Pusat. Website: http://www.aai-jakpus.com

Globomark

Globomark.com adalah penyedia layanan hukum di bidang hak kekayaan intelektual (HKI). Globomark.com membantu pihak-pihak yang memerlukan perlindungan hukum dan pendaftaran atas merek dagang, paten, desain industri, hak cipta dan rahasia dagang, baik di Indonesia maupun di luar negeri. Situs: www.globomark.com 

DPC Peradi Jakarta Selatan

Dewan Pimpinan Cabang Perhimpunan Advokat Indonesia Jakarta Selatan.

S&H Attorneys at Law

S&H Attorneys at Law adalah kantor hukum dimana para advokatnya memiliki pengalaman menangani berbagai kasus hukum secara mendalam. www.shlaw.co.id 

IPAS Institute

IPAS Institute adalah lembaga yang didirikan dengan kegiatan utama memberikan layanan jasa Konsultasi Hukum Hak Kekayaan Intelektual, studi, menyelenggarakan kursus, pendidikan non-formal, pelatihan-pelatihan, seminar, lokakarya, mentorship, serta pertemuan-pertemuan ilmiah lainnya di bidang hukum hak kekayaan intelektual. www.ipasinstitute.com

Advokat dan Konsultan

Kumpulan para advokat, konsultan hukum dan konsultan hak kekayaan intelektual yang menjadi kontributor Klinik hukumonline.

Blog Pelayan Masyarakat

Blog pribadi yang ditulis oleh seorang aparat pembela kebenaran dan keadilan di bumi pertiwi, mencoba menjelaskan mengenai peraturan lalu lintas dan informasi umum kepolisian dengan bahasa yang santai dan mudah dimengerti. Silakan mampir ke: www.pelayanmasyarakat.blogspot.com

Lembaga Perlindungan Saksi dan Korban (LPSK)

Lembaga Perlindungan Saksi dan Korban (LPSK) dibentuk berdasarkan UU No 13 Tahun 2006 tentang Perlindungan Saksi dan Korban. LPSK bertugas dan berwenang untuk memberikan perlindungan dan bantuan kepada saksi dan korban. Lingkup perlindungan oleh LPSK adalah pada semua tahap proses peradilan pidana, agar saksi dan/atau korban merasa aman ketika memberikan keterangan.

PSHK

Pusat Studi Hukum dan Kebijakan Indonesia (PSHK) adalah non profit dan non partisan yang berjuang untuk mewujudkan pembaruan hukum melalui riset dan advokasi

Pusat Studi Kebijakan Negara (PSKN) FH Unpad

PSKN FH Unpad adalah salah satu pusat studi di lingkungan Fakultas Hukum Unpad. Pusat studi ini dibentuk pada tahun 2005 atas insiatif dosen-dosen pada Bagian Hukum Tata Negara FH Unpad yang didedikasikan untuk melakukan kajian hukum ketatanegaraan dan kebijakan hukum, memfasilitasi pembentukan kebijakan hukum dan peraturan perundang-undangan pada level pusat maupun  daerah, serta diseminisasi/pembukaan diskursus publik untuk menanggapi isu-isu ketatanegaraan terkini. Email: psknfhunpad@gmail.com

ANR Law Firm

ANR-Law Firm adalah kantor hukum yang lebih dari 10 tahun menyediakan jasa hukum dan berpengalaman, terutama di bidang penyelesaian sengketa, ketenagakerjaan, keimigrasian, dan juga hukum perusahaan. Selengkapnya silakan kunjungi www.anr-lawfirm.com.

LeIP

LeIP memperjuangkan perwujudan independensi peradilan melalui kerja-kerja di bidang kajian, pengembangan opini dan edukasi publik, serta advokasi kasus dan kebijakan

Suara Keadilan

Didirikan oleh sekelompok advokat dan peneliti yang sering terlibat dalam kegiatan pembaharuan hukum dan melakukan advokasi terhadap perlindungan hak asasi manusia di Indonesia.

Indonesia Christian Legal Society (ICLS)

Sarana/wadah bagi para pelaku penegak hukum kristiani, meliputi para hakim, jaksa, polisi dan pengacara (advokat), dan para akademisi di bidang hukum, termasuk mahasiswa, serta para penggiat hukum lainnya di Indonesia, yang peduli atas situasi dan kondisi penegakan hukum di Indonesia, dimana esensi dari penegakan hukum adalah keadilan dan ketertiban.
http://www.indocls.com

LKHT

LKHT FHUI adalah singkatan dari Lembaga Kajian Hukum Teknologi Fakultas Hukum Universitas Indonesia. Lembaga ini adalah salah satu lembaga penelitian yang berada di bawah naungan Fakultas Hukum Universitas Indonesia. Situs web: http://lkht.net

PBH Peradi

Pusat Bantuan Hukum Perhimpunan Advokat Indonesia (PBH Peradi) adalah lembaga yang dibentuk Peradi. Salah satu tugas PBH Peradi adalah melaksanakan pemberian bantuan hukum secara cuma-cuma oleh Advokat sesuai UU Advokat, PP Bantuan Hukum, Kode Etik Advokat Indonesia, dan Peraturan PERADI. Website: www.pbhperadi.org.

LBH Jakarta

Organisasi non pemerintah yang mengkhususkan kerjanya pada pemberian bantuan hukum pada masyarakat miskin, buta hukum dan tertindas. Didirikan di Jakarta pada tahun 1971.

USAID-E2J

E2J adalah program empat tahun yang didukung oleh USAID dan dilaksanakan oleh The Asia Foundation (TAF) bekerja sama dengan Kemitraan dan Asian Law Center-University of Washington (ALC-UWLS). Program E2J berupaya berkontribusi dalam proses reformasi hukum di Indonesia dan mempersiapkan generasi lulusan fakultas hukum yang memiliki pengetahuan, keahlian, wawasan, dan kesempatan untuk meniti karir di sektor publik dengan bermitra dengan 8 Fakultas Hukum, 18 Organisasi Masyarakat Sipil (OMS) dan Institusi Penegak Hukum. Tujuan E2J adalah meningkatkan kapasitas universitas negeri dalam menyediakan pendidikan hukum dan penelitian yang berkontribusi pada upaya reformasi hukum; meningkatkan kapasitas OMS dalam melakukan riset, advokasi dan monitoring reformasi hukum serta; meningkatkan kolaborasi antara fakultas hukum, OMS dan institusi penegak hukum. Informasi lebih jauh mengenai E2J: www.pendidikanhukumklinis.net.

Ikatan Advokat Indonesia

DPC IKADIN Jakarta Pusat merupakan wadah bagi advokat untuk meningkatkan serta mengembangkan kualitas profesinya. Dalam upaya memberikan informasi hukum kepada masyarakat luas dan memperdayakan masyarakat tentang hukum Indonesia, hukumonline.com bekerjasama dengan DPC IKADIN Jakarta Pusat dalam mengasuh rubrik klinik hukum.