Memiliki tempat tinggal seperti apartemen di kawasan perkotaan seringkali berubah dari sebuah pencapaian menjadi sebuah masalah hukum yang merugikan konsumen. Dalam rangka memfasilitasi sebuah transaksi pembelian apartemen dan meningkatkan daya beli masyarakat, skema Pre-Project Selling yang dibantu dengan fasilitas Kredit Pemilikan Apartemen (KPA) menjadi sebuah mekanisme transaksi yang sering digunakan banyak orang. Skema ini melahirkan hubungan segitiga yang saling mengikat antara konsumen sebagai debitur, pengembang sebagai penjamin, dan Bank sebagai kreditur. Namun, pada realitanya praktik transaksi ini sering diwarnai adanya ketimpangan posisi tawar yang berbeda. Konsumen dihadapkan pada suatu kondisi take it or leave it saat penandatanganan Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB), dimana format PPJB tersebut sudah dibakukan secara sepihak oleh pengembang.
Salah satu celah hukum yang paling problematis dalam draf baku PPJB tersebut adalah pemberlakuan klausula "uang hangus" yang beriringan dengan mekanisme buyback guarantee (jaminan pembelian kembali). Mekanisme ini pada dasarnya didesain untuk memitigasi risiko kredit macet pihak perbankan. Apabila konsumen mengalami gagal bayar cicilan KPA, bank akan mengeksekusi jaminan dengan mewajibkan pengembang melunasi sisa pokok utang tersebut. Setelah utang dilunasi ke bank, kepemilikan unit secara otomatis beralih kembali kepada pengembang. Permasalahan fundamental timbul ketika pengembang tidak hanya mengambil alih kembali aset properti tersebut, tetapi juga mengeksekusi klausula sepihak yang menyatakan bahwa seluruh uang muka (down payment) beserta angsuran yang telah disetorkan oleh konsumen sepenuhnya dinyatakan hangus dan menjadi hak milik pengembang.
Pengembang umumnya berlindung di balik argumentasi kebebasan berkontrak (freedom of contract) dan asas pacta sunt servanda bahwa perjanjian mengikat seperti undang-undang bagi mereka yang terikat di dalam perjanjian. Mereka mendalilkan bahwa perampasan tersebut merupakan instrumen sanksi kontraktual atas kelalaian konsumen, yang diperkuat dengan rumusan pengesampingan Pasal 1266 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata). Pengesampingan intervensi pasal ini dirancang secara sistematis agar pengembang dapat membatalkan perjanjian secara seketika tanpa perlu menanti penetapan dari majelis hakim. Secara teori, argumentasi pengembang tersebut sangat rapuh dan merupakan bentuk nyata dari penyalahgunaan keadaan (misbruik van omstandigheden).
Asas kebebasan berkontrak mensyaratkan adanya keseimbangan posisi dan ruang negosiasi di antara para pihak, bukan menjadi alat untuk mengeksploitasi pihak yang lebih rentan. Terlebih lagi, hak untuk membatalkan perjanjian secara sepihak tidak serta-merta melahirkan hak absolut untuk merampas aset pihak lain. Hukum perdata Indonesia mengenal asas restitutio in integrum, yang mewajibkan pemulihan keadaan kepada posisi semula sebelum perikatan itu ada. Praktik penahanan seratus persen dana konsumen di saat unit properti telah kembali ke tangan pengembang sejatinya memenuhi kriteria memperkaya diri tanpa hak (unjust enrichment). Pengembang justru diuntungkan ganda dari kegagalan bayar konsumen karena mereka mendapatkan kembali unitnya yang berpotensi besar mengalami kenaikan nilai aset sekaligus meraup seluruh uang riil yang telah disetorkan tanpa memberikan kontraprestasi apapun.
Dalam tata aturan di Indonesia, kebebasan berkontrak dibatasi oleh dinding norma imperatif (dwingend recht). Praktik penolakan pengembalian dana konsumen bertentangan dengan Pasal 18 ayat (1) huruf c
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen (UUPK). Ketentuan ini secara limitatif melarang pelaku usaha membuat klausula baku yang menyatakan hak untuk menolak penyerahan kembali uang yang telah dibayarkan konsumen. Berdasarkan Pasal 18 ayat (3) UUPK, klausula semacam itu berstatus batal demi hukum (nietig), sehingga secara yuridis dianggap tidak pernah mengikat. Di samping itu, Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman juga telah menegaskan pedoman tata kelola restitusi dana. Apabila terjadi pembatalan akibat kelalaian pembeli, pengembang hanya memiliki kewenangan untuk memotong sebagian persentase yang patut (misalnya maksimal 10% dari dana masuk) sebagai ganti rugi administratif, bukan menghilangkan seratus persen dana yang telah dibayarkan.
Melihat konstruksi pelanggaran ini, penyelesaian sengketa klausula uang hangus tidak dapat lagi dipandang dalam ranah sempit wanprestasi. Tindakan pengembang yang dengan sengaja merancang dan mengeksekusi klausula cacat hukum ini secara sempurna memenuhi unsur Perbuatan Melawan Hukum (PMH) sebagaimana diatur dalam Pasal 1365 KUHPerdata. Tindakan tersebut terbukti melawan hukum yang berlaku karena menabrak larangan dalam UUPK dan PP Nomor 12 Tahun 2021. Perampasan eksploitatif ini secara kasat mata melanggar asas kesusilaan, kepatutan, dan kepedulian yang hidup dalam hukum masyarakat. Unsur kesengajaan oleh pengembang sangat terlihat nyata, yang mana eksekusi sanksi terselubung ini secara langsung menimbulkan kerugian materiil bagi konsumen.
Melihat permasalahan atas hegemoni kontrak baku ini, konsumen yang dihadapkan pada kondisi penolakan refund disarankan untuk tidak mengambil posisi pasif dan pasrah pada keadaan. Strategi penyelesaian sengekta tersebut harus berubah dari perdebatan wanprestasi menjadi gugatan langsung melalui sebuah gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH). Gugatan dengan dalil ini akan memberikan keleluasaan bagi hakim untuk menilai iktikad buruk pengembang sejak awal pembuatan kontrak dan menghukum pengembang untuk memulihkan seluruh kerugian pembeli.
Pada akhirnya, ketegasan dari negara dan kementerian terkait perlu segera membuat sebuah aturan berkaitan dengan standart format klausula PPJB yang bersifat memaksa guna mencegah penyelundupan hukum oleh pengembang. Di saat yang sama, kita sangat membutuhkan progresivitas Mahkamah Agung untuk melahirkan yurisprudensi tetap yang berani menyatakan praktik penyitaan absolut (penolakan refund dan mengambil kembali unit apartemen) ini sebagai murni perbuatan melawan hukum. Hanya dengan ketegasan sistemik semacam inilah, ekosistem industri properti kita dapat berjalan secara sehat, adil, dan tidak lagi membiarkan keserakahan pengembang berlindung di balik tebalnya tumpukan kertas perjanjian.
*) Ahmad Rizqi Robbani Kaban, S.H., M.H., Senior Associate - Dwinanto Strategic Legal Consultant (DSLC)
Artikel Opini ini adalah tulisan pribadi Penulis, isinya tidak mewakili pandangan Redaksi Hukumonline
