Perdata

Langkah Hukum Jika Penyewa Ruko Tak Mau Pergi Setelah Masa Sewanya Habis

Bacaan 5 Menit
Langkah Hukum Jika Penyewa Ruko Tak Mau Pergi Setelah Masa Sewanya Habis

Pertanyaan

Selamat malam, saya sebagai orang yang awam dalam masalah hukum mau menanyakan persoalan yang saya alami berikut ini. Bahwa saya mempunyai ruko yang disewakan kepada orang lain dan digunakan sebagai tempat tinggal dan tempat usaha. Dikarenakan ruko tersebut mau saya jual maka saya tidak memperpanjang masa sewa kios tersebut, namun timbul persoalan karena si penyewa tidak mau mengosongkan ruko tersebut, bahkan sudah selama beberapa bulan tidak membayar uang sewa. Seandainya saya ingin melaporkannya ke polisi agar persoalannya segera ada penyelesaian, pasal apa yang dapat saya ajukan? Terima kasih atas jawabannya.

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Definisi sewa menyewa berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu.
 
Dalam sewa menyewa, kewajiban pihak yang satu yaitu menyerahkan barangnya untuk dinikmati oleh pihak yang lain, sedangkan kewajiban pihak yang terakhir ini, membayar sewa. Jadi barang itu diserahkan tidak untuk dimiliki tetapi hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa itu.
 
Lalu, upaya hukum apa yang dapat dilakukan jika penyewa ruko tidak mau pergi setelah masa sewanya habis?
 
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Kami ikut pihatin atas permasalahan yang sedang Anda alami,  semoga jawaban kami dapat menjawab dan membantu Anda dalam menyelesaikan permasalahan ini.
 
Perjanjian Sewa Menyewa
Terkait dengan kepemilikan ruko, kami asumsikan Anda merupakan pemilik ruko yang sah yang didukung dengan alas hak yang jelas sehingga Anda berhak untuk menyewakan ruko tersebut kepada pihak tersebut.
 
Definisi sewa menyewa berdasarkan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) adalah sebagai berikut:
 
Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.
 
Perihal sewa-menyewa ini, Prof. Soebekti S.H. dalam bukunya yang berjudul Hukum Perjanjian (hal. 90) menyatakan sebagai berikut:
 
Sewa menyewa, seperti halnya dengan jual beli dan perjanjian-perjanjian lain pada umumnya adalah suatu perjanjian Konsensuil. Artinya ia sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokok yaitu barang dan harga. Kewajiban pihak yang satu, menyerahkan barangnya untuk dinikmati oleh pihak yang lain, sedangkan kewajiban pihak yang terakhir ini, membayar sewa. Jadi barang itu diserahkan tidak untuk dimiliki tetapi hanya bersifat menyerahkan kekuasaan belaka atas barang yang disewa itu.
 
Selanjutnya, kami asumsikan sewa menyewa ruko Anda dilakukan dengan perjanjian secara tertulis, maka berdasarkan Pasal 1570 KUH Perdata sewa itu berakhir demi hukum bila waktu yang ditentukan telah lampau, tanpa diperlukan suatu pemberhentian untuk itu.
 
Apabila ketentuan Pasal 1548 dan Pasal 1570 KUH Perdata tersebut dikaitkan dengan masalah yang Anda alami, mantan penyewa memanfaatkan ruko Anda setelah berakhirnya masa sewa tanpa persetujuan Anda dan tidak ada uang yang ia setorkan kepada Anda sebagai uang sewa.
 
Dalam hal ini, perbuatan mantan penyewa yang menduduki dan/atau memanfaatkan ruko Anda tanpa alas hak hukum yang jelas dapat dikategorikan sebagai perbuatan melawan hukum. Karena kembali kepada prinsip sewa menyewa berdasarkan penjelasan Prof. Soebekti S.H. di atas, bahwa menyewakan sesuatu kepada penyewa bukan merupakan penyerahan barang untuk dimiliki.
 
Upaya Hukum yang Dapat Dilakukan
 
  1. Upaya Pidana
Anda sebagai pemilik ruko dapat melaporkan mantan penyewa kepada pihak kepolisian atas dasar dugaan tindak pidana Pasal 167 ayat (1) Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (“KUHP”):
 
Barangsiapa memaksa masuk ke dalam rumah, ruangan atau pekarangan tertutup yang dipakai orang lain dengan melawan hukum atau berada di situ dengan melawan hukum dan atas permintaan yang berhak atau suruhannya tidak pergi dengan segera, diancam dengan pidana penjara paling lama Sembilan bulan atau pidana denda paling banyak empat ribu lima ratus rupiah.
 
Mengutip artikel Hukumnya Menempati Rumah Kosong Tanpa Izin Pemilik Rumah, salah satu contoh penerapan pasal di atas adalah dalam kasus pada Pengadilan Negeri Sidoarjo Nomor 526/Pid.B/2011/PN.Sda, di mana terdakwa dinyatakan terbukti secara sah dan meyakinkan bersalah melakukan tindak pidana dalam Pasal 167 ayat (1) KUHP karena berada di dalam rumah yang bukan miliknya tanpa membayar uang sewa (hal. 10-11).
  
Selain pasal di atas, Anda juga dapat menggunakan Pasal 372 KUHP yang berbunyi:
         
Barang siapa dengan sengaja dan melawan hukum memiliki barang sesuatu yang seluruhnya atau sebagian kepunyaan orang lain, tetapi yang ada dalam kekuasaannya bukan karena kejahatan diancam karena penggelapan dengan pidana penjara paling lama empat tahun atau pidana denda paling banyak sembilan ratus rupiah.
 
Berkaitan dengan pasal di atas, dalam artikel Hukumnya Jika Istri Menahan Dokumen Penting Milik Suami dijelaskan bahwa frasa “melawan hukum memiliki” diterjemahkan oleh P.A.F. Lamintang sebagai menguasai secara melawan hukum. Sehingga, apa yang dilakukan oleh mantan penyewa tersebut juga telah memenuhi unsur memiliki secara melawan hukum barang kepunyaan orang lain, karena ia telah menguasainya secara melawan hukum sebagaimana yang kami jelaskan sebelumnya.
 
Sebagai catatan, berdasarkan Pasal 3 Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2012 tentang Penyesuaian Batasan Tindak Pidana Ringan dan Jumlah Denda dalam KUHP, hukuman denda dalam kedua pasal KUHP di atas dilipatgandakan menjadi 1.000 kali.
 
 
  1. Upaya Perdata
Kemudian Anda juga dapat melakukan gugatan perbuatan melawan hukum kepada mantan penyewa tersebut agar pihak tersebut dapat mengosongkan ruko dan mengganti kerugian kepada Anda dengan dasar Pasal 1365 KUH Perdata:
 
Tiap perbuatan yang melanggar hukum dan membawa kerugian kepada orang lain, mewajibkan orang yang menimbulkan kerugian itu karena kesalahannya untuk menggantikan kerugian tersebut.
 
Menurut Dr. Munir Fuady S.H.,M.H., LL.M dalam bukunya Perbuatan Melawan Hukum (Pendekatan Kontemporer) (hal. 10), unsur-unsur perbuatan melawan hukum adalah sebagai berikut  :
  1. Adanya suatu perbuatan;
  2. Perbuatan tersebut melawan hukum;
  3. Adanya kesalahan dari pihak tertentu;
  4. Adanya kerugian bagi korban;
  5. Adanya hubungan kausal antara perbuatan dengan kerugian.
 
Jalur pidana maupun perdata di atas dapat Anda tempuh untuk melindungi hak Anda, namun harus dipersiapkan dengan cermat dan dilengkapi dengan alat bukti agar upaya yang Anda lakukan dapat membuahkan hasil.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Putusan:
 
Referensi:
  1. Prof. Soebekti S.H. Hukum Perjanjian, (PT Intermasa: Jakarta). 1990;
  2. Dr. Munir Fuady S.H., M.H., LL.M. Perbuatan Melawan Hukum (Pendekatan Kontemporer). (PT Citra Aditya Bakti: Bandung). 2013.
Tags: