Perdata

“Memanfaatkan” Kelemahan Fisik Orang dalam Perjanjian Jubel Tanah

Bacaan 5 Menit
“Memanfaatkan” Kelemahan Fisik Orang dalam Perjanjian Jubel Tanah

Pertanyaan

Ayah saya punya sebidang tanah. Beberapa hari lalu, sepupu ayah saya datang dan mengatakan bahwa ayah saya telah menjual tanah tersebut kepada sang sepupu berdasarkan perjanjian jual-beli yang ditandatangani kedua belah pihak. Padahal kondisi ayah saya setahun ke belakang sudah tidak bugar dan mengalami gangguan ingatan karena terserang stroke. Pertanyaan saya: 1. Bagaimana status hukum jual beli tanah tersebut? 2. Bisakah saya sebagai anak menggugat secara hukum sepupu ayah saya yang saya duga telah memanfaatkan kondisi ayah saya tersebut?

Intisari Jawaban

circle with chevron up
Salah satu syarat sahnya perjanjian adalah adanya kesepakatan para pihak, sebagaimana dijelaskan dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”). Salah satu bentuk pelanggaran Pasal 1320 KUH Perdata adalah penyalahgunaan keadaan (misbruik van omstandigheden) terhadap mereka yang lebih lemah fisik dan psikisnya.
 
Lalu, apa akibat hukum dari perjanjian tersebut dan langkah hukum apa yang dapat diajukan terhadap perjanjian yang dibuat dalam keadaan tersebut? Penjelasan selengkapnya silakan klik ulasan di bawah ini.

Ulasan Lengkap

 
Syarat Sah Perjanjian
Untuk dipandang sebagai suatu perjanjian yang sah, maka pembuatan perjanjian harus memenuhi syarat-syarat yang diterangkan dalam Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) yang berbunyi:
 
Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;
  1. kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;
  2. kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
  3. suatu pokok persoalan tertentu;
  4. suatu sebab yang tidak terlarang.
 
Perihal kesepakatan, Pasal 1321 KUH Perdata menerangkan bahwa:
 
Tiada suatu persetujuan pun mempunyai kekuatan jika diberikan karena kekhilafan atau diperoleh dengan paksaan atau penipuan.
 
Selain kekhilafan, paksaan, dan penipuan, dikenal pula adanya konsep penyalahgunaan keadaan (misbruik van omstandigheden). Menurut Ahmad Miru, sebagaimana dikutip oleh Fatmah Paparang dalam tulisannya di Jurnal Hukum Unsrat berjudul Misbruik van Omstandigheden dalam Perkembangan Hukum Kontrak, penyalahgunaan keadaan terjadi apabila orang mengetahui atau seharusnya mengerti bahwa pihak lain karena suatu keadaan khusus, seperti keadaan darurat, ketergantungan, tidak dapat berfikir panjang, keadaan jiwa yang abnormal atau tidak berpengalaman, tergerak untuk melakukan suatu perbuatan hukum meskipun ia tahu atau seharusnya mengerti sebenarnya ia harus mencegahnya (hal. 52).
 
Dalam pembuatan kontrak, masing-masing pihak, terutama pihak yang berada dalam posisi ekonomis kuat berusaha untuk merebut dominasi atas pihak lainnya dan saling berhadapan sebagai lawan kontrak. Pihak yang posisinya lebih kuat dapat memaksakan keinginannya terhadap pihak lain demi keuntungannya sendiri, sehingga melahirkan isi dan syarat kontrak yang berat sebelah atau tidak adil (hal.46).
 
Penyalahgunaan keadaan terbagi menjadi dua, yaitu penyalahgunaan keunggulan ekonomi dan penyalahgunaan keunggulan kejiwaan yang memiliki dua unsur, yaitu (hal. 57-58):
  1. adanya kerugian yang diderita satu pihak.
  2. adanya penyalahgunaan kesempatan oleh para pihak pada saat terjadinya perjanjian.
 
Lebih lanjut, sebagaimana diuraikan dalam artikel Keabsahan Perjanjian yang Dibuat di Bawah Ancaman, keadaan misbruik van omstandigheden di antaranya telah diakui dalam Putusan Mahkamah Agung Nomor 2356K/Pdt/2010. Dalam putusan ini, dijelaskan bahwa Penggugat membuat perjanjian jual beli dalam keadaan Penggugat ditahan oleh polisi karena laporan dari Tergugat I dan Tergugat II. Keadaan tersebut digunakan untuk menekan Penggugat agar mau membuat atau menyetujui perjanjian jual beli tersebut. Hal ini adalah merupakan “misbruik van omstandigheden” yang dapat mengakibatkan perjanjian dapat dibatalkan karena tidak lagi memenuhi unsur-unsur Pasal 1320 KUH Perdata yaitu tidak ada kehendak yang bebas dari pihak Penggugat.
 
Perjanjian Jual-Beli Berdasarkan Penyalahgunaan Keadaan
Berdasarkan pertanyaan Anda, ayah Anda dalam kondisi tidak sehat secara fisik sebagai akibat dari stroke dan psikis, karena gangguan ingatan. Menurut hemat kami, keadaan tersebut adalah bentuk ketidakseimbangan kejiwaan antara ayah Anda dan sepupunya. Sepupu ayah Anda dalam posisi lebih unggul secara kejiwaan dalam perjanjian tersebut, yang menyebabkan terjadinya misbruik van omstandigheden.
 
Dalam hal ini, sepupu ayah Anda memanfaatkan keadaan ayah Anda yang tidak sehat dan bahkan mudah terganggu ingatannya. Hal ini pun sesuai dengan konsep penyalahgunaan keadaan jiwa yang dijelaskan dalam jurnal di atas, yang dapat timbul akibat adanya gangguan jiwa, tidak berpengalaman, gegabah, kurang pengetahuan, kondisi badan yang tidak baik, dan sebagainya.
 
Terhadap perjanjian yang dibuat berdasarkan penyalahgunaan keadaan, maka unsur atau syarat kesepakatan dalam Pasal 1320 KUH Perdata tidak terpenuhi. Sebagaimana diuraikan Salim H. S. yang dikutip dalam Hosiana D. A. Gultom dalam artikel Adakah Akibat Hukum dari Perjanjian Back Date?, perjanjian yang tidak memenuhi syarat kesepakatan dapat dibatalkan. Salah satu pihak dapat mengajukan kepada pengadilan untuk membatalkan perjanjian yang disepakatinya.
 
Pembatalan Perjanjian Bukan oleh Pihak dalam Perjanjian
Arthur Lewis yang dikutip dalam artikel Fatmah Paparang di atas menguraikan bahwa, pihak yang berupaya membatalkan transaksi dengan dasar undue influence, harus membuktikan bahwa transaksi itu tidak jujur, bahwa dia pihak yang tidak bersalah telah dirugikan. Pihak lainnya harus melindungi diri dengan membuktikan bahwa sudah ada nasihat profesional dan independen yang telah diberikan sebelum transaksi diakadkan. (hal. 49).
 
Sebelum mengajukan gugatan, Anda terlebih dahulu perlu mengajukan permohonan pengampuan kepada pengadilan negeri terdekat. Hal ini sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 433 KUH Perdata yang berbunyi:
 
Setiap orang dewasa, yang selalu berada dalam keadaan dungu, gila atau mata gelap, harus ditempatkan di bawah pengampuan, sekalipun ia kadang-kadang cakap menggunakan pikirannya. Seorang dewasa boleh juga ditempatkan di bawah pengampuan karena keborosan.
 
Sebagaimana diuraikan dalam Penetapan Pengadilan Negeri Tangerang Nomor 585/PDT.P/2013PN.TNG, walaupun tidak secara nyata disebutkan bahwa orang yang sakit stroke berat dapat dimintakan/ditempatkan di bawah pengampuan, namun kondisi fisik orang yang mengalami stroke dapat dikategorikan sebagai “dungu / imbecility”, karena sudah tidak mampu lagi berfikir dengan baik dan melakukan aktifitas fisik sebagai layaknya orang lain (hal. 9).
 
Dalam hal ini, keterangan profesional mengenai kondisi ayah Anda dapat diajukan sebagai alat bukti dalam permohonan pengampuan maupun gugatan kepada sepupu ayah Anda nantinya.
 
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.
 
Demikian jawaban kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Putusan:
 
Referensi:
Fatmah Paparang. Misbruik van Omstandigheden dalam Perkembangan Hukum Kontrak. Jurnal Hukum Unsrat – Fakultas Hukum Universitas Sam Ratulangi. Vol.22. No. 6, 2016.