Status Bangunan yang Dibeli Dari Developer yang Dinyatakan Pailit

PERTANYAAN

Saya membeli kios/toko di salah satu mall dengan cara cash keras dengan bukti legal yaitu PPJB Notaris dan kwitansi pelunasan pembayaran kepada developer. Dengan berjalannya waktu ternyata pengembang memiliki kewajiban pinjaman yang harus dilunasi kepada pihak Bank di mana kios/toko yang sudah dibangun di mall tersebut digunakan sebagai jaminan kepada pihak Bank. Perselisihan sampai pada keputusan pailit bagi pihak developer, serta dilakukan lelang atas aset termasuk mall melalui DJKN dan laku terjual. Mohon pencerahannya: 1. Bagaimana status kepemilikan kios/toko yang sudah saya beli secara cash (bukti PPJB dan kwitansi pelunasan bermaterai); 2. Langkah-langkah apa yang harus dilakukan supaya tidak mengalami kerugian? Mohon pencerahannya. Terima kasih.

ULASAN LENGKAP

Intisari:

 

 

PPJB antara Saudara dengan developer menjadi hapus dengan dinyatakannya developer pailit. Namun demikian, Saudara dapat mengajukan diri sebagai Kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi dengan PPJB tersebut.

 

Penjelasan lebih lanjut, silakan baca ulasan di bawah ini:

 

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Saudara.

 

Sebelum menjawab pertanyaan Saudara, berdasarkan informasi yang Saudara sampaikan, kami mencatat fakta-fakta sebagai berikut:

1.    Saudara dan developer telah menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”);

2.    Saudara telah melaksanakan kewajiban sesuai PPJB yakni dengan melakukan pembayaran sejumlah uang kepada developer sebagaimana dibuktikan melalui kwitansi pelunasan pembayaran;

3.    Developer dinyatakan pailit berdasarkan putusan pengadilan.

 

Dengan tetap mengacu pada klausul yang tercantum dalam PPJB, pada umumnya PPJB adalah kesepakatan antara calon penjual dan calon pembeli untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli (dalam hal ini Akta Jual Beli) di kemudian hari. Berdasarkan definisi tersebut, dalam PPJB belum terjadi jual beli karena hanya baru pengikatan untuk melakukan jual beli di waktu yang akan datang. Dengan demikian, menurut hemat kami obyek jual beli masih belum beralih. Hal ini sekaligus menjawab pertanyaan Saudara mengenai status kepemilikan kios/toko tersebut, yang berarti kios tersebut masih menjadi milik developer.

 

Sementara itu, dengan developer dinyatakan pailit, maka status kios tersebut menjadi boedel pailit yang nantinya akan dibereskan oleh Kurator untuk digunakan membayar utang-utang developer kepada para Kreditornya.  

 

Mengenai pembayaran yang sudah Saudara lakukan, hal tersebut diatur dalam Pasal 37 ayat (1) Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (”UUK”) yang berbunyi:

 

“Apabila dalam perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 telah diperjanjikan penyerahan benda dagangan yang biasa diperdagangkan dengan suatu jangka waktu dan pihak yang harus menyerahkan benda tersebut sebelum penyerahan dilaksanakan dinyatakan pailit maka perjanjian menjadi hapus dengan diucapkannya putusan pernyataan pailit, dan dalam hal pihak lawan dirugikan karena penghapusan maka yang bersangkutan dapat mengajukan diri sebagai kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi.”

 

Sesuai dengan bunyi pasal tersebut di atas, maka PPJB antara Saudara dengan developer menjadi hapus dengan dinyatakannya developer pailit. Namun demikian, Saudara dapat mengajukan diri sebagai Kreditor konkuren untuk mendapatkan ganti rugi dengan PPJB tersebut.

 

Pendaftaran sebagai Kreditor konkuren dapat diajukan kepada Kurator yang telah ditunjuk Pengadilan sebagaimana bunyi Pasal 115 ayat (1) UUK sebagai berikut:

 

“Semua Kreditor wajib menyerahkan piutangnya masing-masing kepada Kurator disertai perhitungan atau keterangan tertulis lainnya yang menunjukkan sifat dan jumlah piutang, disertai dengan surat bukti atau salinannya, dan suatu pernyataan ada atau tidaknya Kreditor mempunyai suatu hak istimewa, hak gadai, jaminan fidusia, hak tanggungan, hipotek, hak agunan atas kebendaan lainnya, atau hak untuk menahan benda.”

 

Pendaftaran tagihan tersebut tidak boleh melewati batas waktu yang ditetapkan oleh Hakim Pengawas yang akan diumumkan oleh Kurator sebagaimana Pasal 114 UUK yang berbunyi:

 

“Kurator paling lambat 5 (lima) hari setelah penetapan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 113 wajib memberitahukan penetapan tersebut kepada semua Kreditor yang alamatnya diketahui dengan surat dan mengumumkannya paling sedikit dalam 2 (dua) surat kabar harian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 15 ayat (4).”

 

Pasal 113 UUK berbunyi sebagai berikut:

 

(1)  Paling lambat 14 (empat belas) hari setelah putusan pernyataan pailit diucapkan, Hakim Pengawas harus menetapkan:

a.    batas akhir pengajuan tagihan;

b.    batas akhir verifikasi pajak untuk menentukan besarnya kewajiban pajak sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan;

c.    hari, tanggal, waktu, dan tempat rapat Kreditor untuk mengadakan pencocokan piutang.

(2) Tenggang waktu antara tanggal sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a dan huruf b paling singkat 14 (empat belas) hari.

 

Demikian penjelasan dari kami, semoga dapat membantu Saudara. Terima kasih.

 

Dasar Hukum:

Undang-Undang Nomor 37 Tahun 2004 tentang Kepailitan dan Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang.