Jumat, 18 October 2013

Bolehkah Pemilik Bangunan Menaikkan Harga Sewa Sepihak?

Bolehkah Pemilik Bangunan Menaikkan Harga Sewa Sepihak?

Pertanyaan

Saya ingin bertanya tentang menaikkan harga sewa. Misalnya menyewakan bangunan dengan sistem uang muka sebagai tanda jadi. Harga sewa awal Rp10 juta, oleh pihak yang ingin menyewa dibayarkan lah uang muka sebesar Rp2,5 juta. Kemudian, suatu waktu pemilik menaikkan harga sewa bangunan tersebut menjadi Rp15 juta dan yang sudah membayar sewa tadi menjadi harus membayar tambahan Rp5 juta nantinya. Apakah hal ini diperbolehkan? Apakah ada hukum yang mengatur hal ini? NB: Tidak ada perjanjian tertulis antara pihak penyewa dan pemilik.

Ulasan Lengkap

Pada dasarnya, sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. Demikian ketentuan Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”).

 

Lebih rinci mengenai sewa menyewa rumah, dapat dilihat dalam Peraturan Pemerintah No. 44 Tahun 1994 tentang Penghunian Rumah Bukan Oleh Pemilik (“PP 44/1994”).

 

Berdasarkan syarat perjanjian yang terdapat dalam KUHPer, dapat kita simpulkan bahwa perjanjian sewa menyewa tidak perlu dibuat dalam bentuk tertulis. Ini karena pada dasarnya perjanjian tidak disyaratkan untuk dibuat secara tertulis. Sebagaimana terdapat dalam Pasal 1320 KUHPer, perjanjian adalah sah jika memenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

1.   kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;

2.   kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3.   suatu pokok persoalan tertentu;

4.   suatu sebab yang tidak terlarang.

 

Akan tetapi dalam Pasal 4 ayat (1) PP 44/1994, penghunian rumah dengan cara sewa menyewa didasarkan kepada suatu perjanjian tertulis antara pemilik dan penyewa. Dalam perjanjian tertulis tersebut sekurang-kurangnya mencantumkan ketentuan mengenai hak dan kewajiban, jangka waktu sewa, dan besarnya harga sewa (Pasal 4 ayat (2) PP 44/1994). Namun tak ada sanksi atas pelanggaran ketentuan ini.

 

Karena dalam hal ini Anda mengatakan tidak ada perjanjian tertulis maka kembali lagi kepada pengaturan mengenai perjanjian yang terdapat dalam KUHPer.

 

Sebagaimana layaknya perjanjian, berdasarkan Pasal 1338 KUHPer, perjanjian sewa menyewa bangunan secara lisan tersebut selama dibuat secara sah (memenuhi syarat sah perjanjian dalam Pasal 1320 KUHPer), berlaku bagi undang-undang untuk mereka yang membuatnya dan tidak dapat ditarik kembali kecuali dengan sepakat kedua belah pihak. Ini berarti isi dari perjanjian yang sah tersebut mengikat kedua belah pihak. Hal ini juga sejalan dengan rumusan dalam Pasal 17 PP 44/1994. Jika harga sewa ditetapkan berdasarkan kesepakatan antara pemilik dengan penyewa, maka perubahan atas harga sewa juga harus disepakati oleh pemilik dan penyewa.

 

Akan tetapi, sebelumnya Anda harus melihat terlebih dahulu apakah pada saat perjanjian lisan tersebut dilakukan, pemilik bangunan mengatur mengenai perubahan harga sewa yang mungkin dapat terjadi sewaktu-waktu. Jika tidak, maka harga sewa yang telah disepakati pada awal perjanjian mengikat para pihak dan pemilik bangunan tidak dapat mengubah harga sewa tanpa persetujuan penyewa.

 

Sebaliknya, jika mengenai kenaikan harga sewa sewaktu-waktu tersebut memang telah diperjanjikan oleh pemilik dan penyewa pada saat melakukan perjanjian sewa, maka pemilik bangunan dapat menaikkan harga sewa tersebut.

 

Sebagai contoh, Anda dapat melihat pada Putusan Mahkamah AgungNo. 2506 K/Pdt/2005. Dalam putusan ini, Mahkamah Agung menguatkan putusan Pengadilan Negeri Jakarta Barat dan Pengadilan Tinggi DKI Jakarta yang menyatakan tindakan PT Pantjoran Indah Murni menaikkan harga sewa secara sepihak kepada Sulaiman Iwan adalah sebuah perbuatan melawan hukum. Akibatnya, kenaikan harga yang ditetapkan secara sepihak tersebut adalah tidak sah dan mengikat.

 
 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 
 
 

Dasar Hukum:

Kitab Undang-Undang Hukum Perdata

 
 
Referensi:

Putusan Mahkamah Agung No. 2506 K/Pdt/2005

 

 

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Kirim Pertanyaan ke hukumonline.com
MITRA : Bung Pokrol
Saat ini sudah tidak bekerja di Hukumonline. Namun dulu pernah bergabung di Divisi Klinik.
 
[ X ]

Notifikasi Adblocker

Kami memasang iklan pada konten yang Anda ingin jelajahi.
Iklan membantu kami untuk dapat memberikan konten hukum secara gratis.

Bantu kami untuk tetap menjadikan hukum untuk semua dengan cara menonaktifkan Adblock pada browser Anda. Pahami lebih lanjut mengenai ketentuannya disini.

Selain itu, Anda juga dapat berlangganan layanan premium dari hukumonline.com. klik disini

Terima kasih atas dukungan yang Anda berikan.

[ X ]

Ketentuan Adblocker


Bagaimana menonaktifkan Adblocker pada laman hukumonline.com?

Adblock / Adblock Plus
  • Klik logo Adblock/Adblock Plus, yang berada disebelah kanan address bar.
  • Pada Adblock, klik "Don't run on pages on this domain".
  • Pada Adblock Plus klik "Enabled on this site" untuk menonaktifkan Adblocking pada laman hukumonline.com. Apabila Anda menggunakan Firefox, klik "disable on hukumonline.com".
Firefox Tracking Protection

Apabila Anda menggunakan Private Browsing dalam Firefox, "Tracking Protection" akan muncul pemberitahuan Adblock. Anda dapat menonaktifkan dengan klik “shield icon” pada address bar Anda.

Ghostery
  • Klik pada icon Ghostery.
  • Apabila Anda menggunakan versi sebelum 6.0 klik "whitelist site".
  • Dalam versi 6.0 klik "trust site" atau tambahkan hukumonline.com pada Trusted Site list Anda.
  • Dalam versi sebelum 6.0 Anda akan melihat pesan "Site is whitelisted". Klik "reload the page to see your changes".
uBlock
  • Klik ikon uBlock.
  • Lalu klik tombol besar untuk melakukan whitelist pada laman yang sedang Anda jelajahi, dan ketika Anda membuka laman ini kembali secara otomatis akan terekam perintah yang Anda lakukan.
  • Lalu lakukan reload pada laman yang Anda jelajahi.

Terima kasih atas dukungan Anda untuk membantu kami menjadikan hukum untuk semua