Berdasarkan SEMA No. 4 tahun 2016,pembeli beriktikad baik wajib bertransaksi melalui prosedur sah (lelang, PPAT atau hukum adat) dengan harga layak serta berhati-hati untuk meneliti hak penjual, memastikan tanah bebas dari sitaan maupun jaminan dan memverifikasi riwayatnya kepada BPN.
Kegagalan penerapan perlindungan Good Faith umumnya berakar pada sistem pendaftaran tanah di Indonesia yang mengadopsi stelsel publikasi negatif bertendensi positif. Artinya, sertifikat merupakan alat pembuktian yang kuat, namun tidak bersifat mutlak. Ketika terjadi sengketa antara dua SHM otentik tanpa cacat penerbitan, hakim kerap merujuk pada asas Prior Tempore Potior Jure yaitu pihak yang mendaftarkan dan memiliki alas hak lebih dahulu akan diprioritaskan secara hukum.
Oleh karena itu, pembeli diwajibkan menerapkan prinsip kehati-hatian, karena hanya bergantung pada uji tuntas (due diligence) murni pada stempel PPAT dan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) adalah titik buta dalam transaksi properti. Oleh karena itu, pemegang SHM wajib memastikan instrumen mitigasi dengan melakukan validasi subjek hak, tinjauan faktual dan penguasaan fisik, verifikasi spasial (Plotting Koordinat), dan kewajaran nilai transaksi.
Berdasarkan Pasal 32 ayat (2) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, mengatur terkait pelepasan hak/daluwarsa pasca-lima tahun sertifikat diterbitkan. Namun faktanya, yurisprudensi membuktikan bahwa daluwarsa ini tidak berlaku secara mandiri. Terdapat syarat kumulatif yaitu tanah harus diperoleh secara iktikad baik, dikuasai secara fisik secara nyata, serta bebas dari keberatan tertulis dari BPN atau pihak lain selama kurun waktu tersebut. Apabila terbukti warkah tersebut merupakan hasil maladministrasi sejak awal atau pemegang hak orisinal tidak pernah melepaskan haknya, maka proteksi lima tahun tersebut gugur demi hukum.
Jika pembeli dihadapkan pada realitas eksekusi pengosongan, instrumen hukum yang dapat ditempuh sebagai damage control meliputi: Pertama, pembeli dapat menuntut ganti rugi dan pengembalian dana melalui gugatan wanprestasi (jika penjual melanggar jaminan bebas sengketa/klausul vrijwaring di AJB) atau PMH berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata jika ada tipu daya riwayat tanah. Kedua, pembeli dapat melaporkan pihak terkait atas delik pemalsuan dokumen atau perbuatan curang jika terdapat indikasi mafia tanah atau penggunaan dokumen fiktif. Ketiga, PPAT dapat digugat mengganti kerugian materiil jika terbukti melanggar Pasal 39 PP No. 24/1997 yakni lalai tidak memverifikasi keabsahan sertifikat ke BPN sebelum menerbitkan AJB. Keempat, BPN dapat digugat karena melanggar "asas kecermatan" (AUPB) yang menyebabkan terbitnya sertifikat ganda. Tuntutan ganti rugi dari APBN dimungkinkan secara hukum, meski proses birokrasinya memakan waktu.
Dengan demikian, sengketa SHM ganda menunjukkan bahwa pelaksanaan due diligence sesuai prosedur belum tentu memberikan perlindungan hukum secara absolut bagi pembeli beriktikad baik apabila kemudian ditemukan cacat administratif maupun cacat yuridis pada asal-usul hak atas tanah. Oleh karena itu, selain menerapkan prinsip kehati-hatian secara komprehensif, diperlukan pula sistem administrasi pertanahan yang lebih akurat, transparan dan akuntabel agar kepastian hukum serta perlindungan terhadap pembeli beritikad baik dapat terwujud secara efektif.
*) Richard Jemiel Heng, S.H., Praktisi Hukum di Firma HAGAI & CO Advokat & Konsultan Hukum
Artikel Opini ini adalah tulisan pribadi Penulis, isinya tidak mewakili pandangan/sikap Redaksi Hukumonline
