Alih Fungsi Ruang Terbuka Hijau, Bisakah?

PERTANYAAN

Saya memiliki sebidang tanah dengan sertifikat SHM. Sebelumnya tanah yang saya miliki adalah persawahan. Saat ini saya berencana membangun rumah di atasnya. Ketika saya mengurus PBG/IMB ternyata tidak bisa terbit dengan alasan tanah saya berada di RTH (ruang terbuka hijau) berdasarkan Perda. Bagaimana solusi hukumnya terhadap kasus yang saya hadapi? Apakah saya tetap boleh membangun rumah di atas tanah saya? Terima kasih.

INTISARI JAWABAN

Ruang Terbuka Hijau sebagaimana Anda maksud terdiri dari Ruang Terbuka Hijau Publik dan Ruang Terbuka Hijau Privat. Di sisi lain, terdapat pula Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan (“RTHKP”) yang salah satunya mencakup lahan pertanian perkotaan.

Oleh karenanya, kami menyarankan Anda jangan memaksakan kehendak untuk tetap membangun rumah/bangunan di atas tanah sebelum mengetahui atau memastikan terlebih dahulu status tanah tersebut. Sebab, sepanjang penelusuran kami, untuk RTHKP publik tidak dapat dialihfungsikan.

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

ULASAN LENGKAP

Terima kasih atas pertanyaan Saudara/i.

 

Persetujuan Bangunan Gedung

Perlu Anda ketahui sebelumnya, saat ini memang Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”) telah dihapus dan digantikan dengan Persetujuan Bangunan Gedung (“PBG”) berdasarkan UU Bangunan Gedung.

Lebih lanjut, PBG diamanatkan untuk diatur lebih lanjut dalam peraturan pemerintah yang saat ini sudah terbit yaitu PP 16/2021.

PBG adalah perizinan yang diberikan sesuai dengan standar teknis bangunan gedung kepada pemilik bangunan gedung untuk:[1]

1. membangun baru;
2. mengubah;
3. memperluas;
4. mengurangi; dan/atau
5. merawat bangunan gedung.

Jadi benar sebelum membangun sebuah rumah, Anda harus mendapatkan PBG terlebih dahulu. PBG harus diajukan pemilik sebelum pelaksanaan konstruksi[2] yang meliputi proses:[3]

1. konsultasi perencanaan; dan
2. penerbitan.

Penerbitan PBG yang dimaksud di atas meliputi:[4]

1. penetapan nilai retribusi daerah;
2. pembayaran retribusi daerah; dan
3. penerbitan PBG.

Pemilik yang melaksanakan konstruksi sebelum terbitnya PBG akan dikenakan sanksi administrasi yang dapat berupa di antaranya:[5]

1. peringatan tertulis;
2. pembatasan kegiatan pembangunan, pemanfaatan, dan pembongkaran;
3. penghentian sementara atau tetap pada kegiatan tahap pembangunan, pemanfaatan, dan pembongkaran;
4. penghentian sementara atau tetap pada pemanfaatan bangunan gedung.

 

Ruang Terbuka Hijau

Sebelumnya Anda menyebutkan bahwa tanah Anda berlokasi di Ruang Terbuka Hijau. Pasal 17 angka 1 UU Cipta Kerja yang mengubah Pasal 1 angka 31 UU Penataan Ruang menjelaskan definisi dari Ruang Terbuka Hijau adalah sebagai berikut:

Ruang terbuka hijau adalah area memanjang/jalur dan/atau mengelompok yang
penggunaannya lebih bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik yang tumbuh secara alamiah maupun yang sengaja ditanam, dengan mempertimbangkan aspek fungsi ekologis, resapan air, ekonomi, sosial budaya, dan estetika.

Ruang Terbuka Hijau ini terdiri dari:[6]

1. Ruang Terbuka Hijau Publik

Ruang Terbuka Hijau publik merupakan ruang terbuka hijau yang dimiliki dan dikelola oleh pemerintah daerah kota yang digunakan untuk kepentingan masyarakat secara umum. Yang termasuk Ruang Terbuka Hijau publik, antara lain, adalah taman kota, taman pemakaman umum, dan jalur hijau sepanjang jalan, sungai, dan pantai.

2. Ruang Terbuka Hijau Privat

Yang termasuk ruang terbuka hijau privat, antara lain, adalah kebun atau halaman rumah/gedung milik masyarakat/swasta yang ditanami tumbuhan.

Sebelumnya Anda tidak menjelaskan lebih lanjut mengenai status Ruang Terbuka Hijau yang Anda maksud hingga Anda mengalami kesulitaan saat hendak membangun rumah. Terlebih, terdapat yang namanya Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan (“RTHKP”) yang salah satunya mencakup lahan pertanian perkotaan.

RTHKP ini terdiri dari RTHKP Publik dan RTHKP Privat. Untuk RTHKP Privat menjadi tanggung jawab pihak/lembaga swasta, perseorangan dan masyarakat yang dikendalikan melalui izin pemanfaatan ruang oleh pemerintah kabupaten/kota, kecuali provinsi DKI Jakarta oleh pemerintah provinsi.[7] Adapun sepanjang penelusuran kami, diatur bahwa RTHKP publik yang tidak dapat dialihfungsikan.[8]

Meski demikian, kami menyarankan Anda untuk tidak memaksakan kehendak untuk tetap membangun rumah/bangunan di atas tanpa mengetahui atau memastikan kembali status tanah yang sebenarnya. Jika Anda tetap bersikeras, Anda justru dapat dikenai sanksi administratif sebagaimana disebut dalam Pasal 63 UU Penataan Ruang.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar Hukum:

Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang

Undang-Undang Nomor 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja

Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan

---

[1] Pasal 1 angka 17 PP 16/2021

[2] Pasal 253 ayat (4) PP 16/2021

[3] Pasal 253 ayat (5) PP 16/2021

[4] Pasal 261 ayat (1) PP 16/2021

[5] Pasal 327 ayat (1) dan (2) huruf a, b, c, dan j PP 16/2021

[6] Pasal 29 ayat (1) PP 16/2021

[7] Pasal 1 angka 20 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang Terbuka Hijau Kawasan Perkotaan (“Permendagri 1/2007”)

[8] Pasal 12 ayat (3) Permendagri 1/2007