Senin, 09 September 2019

Aturan yang Berpotensi Dilanggar Pengusaha Kos-kosan Ukuran 2x1 Meter

Aturan yang Berpotensi Dilanggar Pengusaha Kos-kosan Ukuran 2x1 Meter

Pertanyaan

Saya membaca berita bahwa di Jakarta ada kos-kosan yang mengadopsi konsep apartemen mini di Hong Kong. Kosan tersebut diduga tidak memenuhi standar layak huni karena berukuran sangat sempit (ukuran 2x1 meter) dan memiliki IMB yang tidak sesuai. Lalu saya baca juga bahwa Pemda setempat langsung mengambil sikap untuk menyegel kos tersebut. Yang ingin saya tanyakan, bagaimana sesungguhnya standar kelaikan sebuah kos-kosan menurut hukum?

Ulasan Lengkap

 
Pengertian Kos
Sebelum membahas lebih jauh pertanyaan Anda, ada perlunya peristilahan kos-kosan itu sendiri kita pahami terlebih dulu.
 
Sepanjang penelusuran kami, berbagai peraturan perundang-undangan terkait tidak mengenal istilah “kos” secara eksplisit. Adapun Kamus Besar Bahasa Indonesia mengenal istilah “indekos” yang merupakan bentuk baku dari “kos”, yaitu:
 
Tinggal di rumah orang lain dengan atau tanpa makan (dengan membayar setiap bulan); memondok.
 
Dengan demikian, kata indekos memiliki sinonim dengan memondok. Lebih lanjut kami menemukan istilah “pondokan” dalam Penjelasan Pasal 8 ayat (1) huruf d Peraturan Daerah DKI Jakarta Nomor 7 Tahun 2010 tentang Bangunan Gedung (“Perda DKI 7/2010”) yang menyatakan bahwa pondokan merupakan salah satu jenis rumah tinggal sementara.
 
Dengan demikian, dapat disimpulkan bahwa kos yang Anda maksud adalah sebuah bangunan gedung yang memiliki fungsi hunian sebagai rumah tinggal sementara. Penyelenggaraannya tunduk pada peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang bangunan gedung, khususnya di DKI Jakarta yang menjadi fokus pertanyaan Anda.
 
Izin Mendirikan Kos-kosan
Salah satu syarat penting dalam pendirian bangunan adalah Izin Mendirikan Bangunan (“IMB”). IMB adalah perizinan yang diberikan oleh Pemerintah Daerah kepada pemilik bangunan gedung untuk membangun baru, mengubah, memperluas, dan/atau mengurangi bangunan gedung sesuai dengan persyaratan administratif dan teknis yang berlaku.[1]
 
Pada dasarnya setiap orang yang akan mendirikan bangunan wajib memiliki IMB.[2] Untuk mengajukan permohonan IMB, setiap orang sekurang-kurangnya harus melengkapi persyaratan, antara lain:[3]
  1. tanda bukti status kepemilikan hak atas tanah atau tanda bukti perjanjian;
  2. izin pemanfaatan tanah dari pemilik tanah;
  3. identitas/data pemilik bangunan gedung;
  4. rencana teknis bangunan gedung; dan
  5. hasil analisis mengenai dampak lingkungan bagi bangunan gedung yang menimbulkan dampak penting terhadap lingkungan.
 
IMB, sebagaimana tercantum pada laman Dinas Penanaman Modal dan Pelayanan Terpadu Satu Pintu Provinsi DKI Jakarta, menjadi salah satu syarat untuk Izin Pendirian Kos. Selengkapnya, syarat yang dibutuhkan terdiri atas:
  1. Surat permohonan yang didalamnya terdapat pernyataan kebenaran dan keabsahan dokumen dan data bermaterai Rp 6.000;
  2. Identitas pemohon/penanggung jawab, yaitu fotokopi Kartu Tanda Penduduk (KTP) dan Kartu Keluarga (KK) bagi Warga Negara Indonesia dan Kartu Izin Tinggal Terbatas (KITAS) atau VISA/Paspor untuk Warga Negara Asing.
  3. Jika dikuasakan, dibutuhkan surat kuasa bermaterai Rp 6.000 dan KTP orang yang diberi kuasa;
  4. Persetujuan tetangga dan KTP tetangga (kiri, kanan, depan, belakang);
  5. Fotokopi IMB;
  6. Izin rumah kost terdahulu;
  7. Fotokopi Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir;
  8. Bukti pembayaran pajak hotel untuk rumah kos yang memiliki 10 kamar atau lebih;
  9. Surat pernyataan dari pemilik mengenai perubahan kepemilikan atau pengelolaan;
  10. Proposal teknis yang dilengkapi dengan:
  1. Jumlah kamar yang akan disewakan;
  2. Penjelasan tetang jasa yang akan ditawarkan;
  3. Kisaran harga sewa kamar kost;
  4. Denah bangunan dengan rincian rencana penggunaan setiap ruangan;
  5. Daftar fasilitas.
 
Sertifikat Laik Fungsi bagi Kos-kosan
Sementara agar dapat dimanfaatkan, sebuah gedung juga harus memiliki Sertifikat Laik Fungsi (“SLF”).[4] Yang dimaksud sebagai  SLF adalah sertifikat yang diberikan oleh Pemerintah Daerah terhadap bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan telah memenuhi persyaratan kelaikan fungsi berdasarkan hasil pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung sebagai syarat untuk dapat dimanfaatkan.[5]
 
SLF diberikan kepada bangunan gedung yang telah selesai dibangun dan memenuhi persyaratan keandalan bangunan gedung serta sesuai dengan izin yang diberikan.[6] Pemeriksaan kelaikan fungsi bangunan gedung berdasarkan kesesuaian IMB yang telah diberikan, meliputi:[7]
  1. Kesesuaian fungsi;
  2. Persyaratan tata bangunan;
  3. Keselamatan;
  4. Kesehatan;
  5. Kenyamanan; dan
  6. Kemudahan.
 
Lebih lanjut, standar kelayakan hunian kos sebagai rumah tinggal sementara, antara lain:
  1. Minimal memiliki ruang yang terdiri dari ruang penggunaan pribadi, ruang bersama dan ruang pelayanan. Selain itu, bangunan tersebut juga dapat ditambahkan ruang penunjang dengan tujuan memenuhi kebutuhan kegiatan penghuni sepanjang tidak menyimpang dari penggunaan utama sebagai hunian.[8]
  2. Ruang rongga atap pada bangunan gedung fungsi hunian rumah tinggal harus mempunyai penghawaan dan pencahayaan alami yang memadai;[9]
  3. Mempunyai bukaan untuk pencahayaan alami;[10]
  4. Menyediakan sarana evakuasi apabila terjadi bencana atau keadaan darurat, meliputi:[11]
    1. sistem peringatan bahaya;
    2. pintu keluar darurat; dan
    3. jalur evakuasi.
 
Penyegelan Kos
Mencermati pernyataan Anda terkait terjadinya penyegelan kos, kami mengasumsikan telah terjadi pelanggaran Pasal 3 ayat (1) Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor 128 Tahun 2012 tentang Pengenaan Sanksi Pelanggaran Penyelenggaraan Bangunan Gedung (“Pergub DKI 128/2012”) yang berbunyi:
 
Setiap pemilik, pengguna, penyedia jasa konstruksi dan pengelola bangunan gedung yang tidak memenuhi kewajiban pemenuhan fungsi persyaratan dan/atau penyelenggaraan bangunan gedung dikenakan sanksi.
 
Pelanggaran atas ketentuan tersebut dapat dikenakan sanksi berupa pembatasan kegiatan.[12] Penyegelan merupakan salah satu bentuk sanksi pembatasan kegiatan yang dimaksud.[13]
 
Penyegelan dapat dikenakan pada pelanggaran sebagai berikut:[14]
    1. pembangunan bangunan gedung tanpa izin;
    2. pembangunan bangunan gedung tidak sesuai izin;
    3. penggunaan bangunan gedung tanpa SLF;
    4. pembangunan bangunan gedung dengan izin tetapi tidak dilaksanakan oleh pelaksana;
    5. pembangunan bangunan gedung dengan izin tetapi tidak diawasi oleh pengawas pelaksanaan yang disyaratkan;
    6. pembongkaran bangunan gedung pelestarian golongan A dan golongan B tanpa izin;
    7. penggunaan bangunan gedung yang tidak sesuai SLF;
    8. bangunan gedung yang sudah habis masa berlaku SLF dan tidak diperpanjang;
    9. bangunan gedung yang dimanfaatkan dengan SLF tetapi tidak dilakukan pemeliharaan oleh divisi pemeliharaan bangunan gedung yang disyaratkan;
    10. perubahan fungsi bangunan gedung yang tidak sesuai izin; dan/atau
    11. pembongkaran bangunan gedung tanpa Persetujuan Rencana Teknis Bangunan (PRTB).
 
Ketentuan-ketentuan tersebutlah yang mungkin dilanggar oleh pemilik kos-kosan yang Anda maksud.
 
Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
 
Dasar Hukum:
 
Referensi:
Izin Pendirian Kos, diakses pada 6 September 2019, pukul 15.45 WIB.
 

[1] Pasal 1 angka 15 Perda DKI 7/2010
[2] Pasal 15 ayat (1) Perda DKI 7/2010
[3] Pasal 233 ayat (1) Perda DKI 7/2010
[4] Pasal 148 ayat (1) Perda DKI 7/2010
[5] Pasal 1 angka 16 Perda DKI 7/2010
[6] Pasal 148 ayat (2) Perda DKI 7/2010
[7] Pasal 153 Perda DKI 7/2010
[8] Pasal 38 Perda DKI 7/2010
[9] Pasal 39 ayat (2) Perda DKI 7/2010
[10] Pasal 82 ayat (2) Perda DKI 7/2010
[11] Pasal 106 ayat (1) Perda DKI 7/2010
[12] Pasal 3 ayat (2) huruf b Pergub DKI 128/2012
[13] Pasal 10 huruf a Pergub DKI 128/2012
[14] Pasal 14 ayat (1) Pergub DKI 128/2012

 

Kembali ke Intisari

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Kirim Pertanyaan ke hukumonline.com
MITRA : Bung Pokrol
Bernadetha Aurelia Oktavira mendapatkan gelar Sarjana Hukum dari Universitas Sebelas Maret pada tahun 2019 dengan peminatan Hukum Perdata.
 
[ X ]

Notifikasi Adblocker

Kami memasang iklan pada konten yang Anda ingin jelajahi.
Iklan membantu kami untuk dapat memberikan konten hukum secara gratis.

Bantu kami untuk tetap menjadikan hukum untuk semua dengan cara menonaktifkan Adblock pada browser Anda. Pahami lebih lanjut mengenai ketentuannya disini.

Selain itu, Anda juga dapat berlangganan layanan premium dari hukumonline.com. klik disini

Terima kasih atas dukungan yang Anda berikan.

[ X ]

Ketentuan Adblocker


Bagaimana menonaktifkan Adblocker pada laman hukumonline.com?

Adblock / Adblock Plus
  • Klik logo Adblock/Adblock Plus, yang berada disebelah kanan address bar.
  • Pada Adblock, klik "Don't run on pages on this domain".
  • Pada Adblock Plus klik "Enabled on this site" untuk menonaktifkan Adblocking pada laman hukumonline.com. Apabila Anda menggunakan Firefox, klik "disable on hukumonline.com".
Firefox Tracking Protection

Apabila Anda menggunakan Private Browsing dalam Firefox, "Tracking Protection" akan muncul pemberitahuan Adblock. Anda dapat menonaktifkan dengan klik “shield icon” pada address bar Anda.

Ghostery
  • Klik pada icon Ghostery.
  • Apabila Anda menggunakan versi sebelum 6.0 klik "whitelist site".
  • Dalam versi 6.0 klik "trust site" atau tambahkan hukumonline.com pada Trusted Site list Anda.
  • Dalam versi sebelum 6.0 Anda akan melihat pesan "Site is whitelisted". Klik "reload the page to see your changes".
uBlock
  • Klik ikon uBlock.
  • Lalu klik tombol besar untuk melakukan whitelist pada laman yang sedang Anda jelajahi, dan ketika Anda membuka laman ini kembali secara otomatis akan terekam perintah yang Anda lakukan.
  • Lalu lakukan reload pada laman yang Anda jelajahi.

Terima kasih atas dukungan Anda untuk membantu kami menjadikan hukum untuk semua