Jika terdapat tanah yang berlokasi di Indonesia dan pemilik tanah tersebut berada di luar negeri, apakah dapat dilakukan perjanjian sewa menyewa tanah dengan nilai sewa yang diperhitungkan dalam mata uang asing?
DAFTAR ISI
INTISARI JAWABAN
Pada intinya, perjanjian sewa menyewa, seperti halnya perjanjian jual beli dan perjanjian-perjanjian pada umumnya, adalah suatu perjanjian kontrak konsensual. Artinya, perjanjian tersebut sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang (tanah) yang disewakan dan harga sewanya. Lalu, pada prinsipnya sewa menyewa berbasis pada hubungan keperdataan yang diatur dalam Pasal 1547 s.d. Pasal 1600 KUH Perdata.
Namun, dalam KUH Perdata tidak diatur mengenai kewajiban melakukan pembayaran harga sewa tanah dengan Rupiah. Lantas, jika tanah berada di Indonesia, apakah transaksi sewa menyewa tanah antara pihak penyewa dan pihak yang menyewakan tanah boleh menggunakan mata uang asing?
Penjelasan lebih lanjut dapat Anda baca ulasan di bawah ini.
ULASAN LENGKAP
Terima kasih atas pertanyaan Anda.
Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.
Sebelum menjawab pertanyaan Anda, untuk menyingkat jawaban, kami asumsikan pembayaran sewa menyewa tanah dilakukan di Indonesia, mengingat tanah maupun penyewa tanah berada di wilayah Indonesia.
Sewa menyewa adalah suatu perjanjian dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kepada pihak lain kenikmatan dari suatu barang, selama suatu waktu tertentu dengan pembayaran suatu harga yang oleh pihak penyewa disanggupi pembayarannya. Kenikmatan atas suatu barang adalah hak penyewa, dan mendapatkan pembayaran adalah hak pemilik barang atau pihak yang menyewakan. Lalu, barang yang dimaksud bisa berupa rumah, tanah, mobil, dan lain-lain, yang diserahkan bukan untuk tujuan dimiliki, melainkan hanya untuk dipakai dan dinikmati kegunaannya. Hal ini sebagaimana dijelaskan dalam Perkembangan Hukum Perjanjian Sewa Menyewa.
Kemudian, pengertian sewa menyewa juga dikemukakan oleh beberapa ahli, Yahya Harahap yang menegaskan bahwa sewa menyewa adalah perjanjian antara pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan menyediakan produk (barang) kepada pihak penyewa untuk disewa sehingga mereka dapat menikmatinya secara maksimal.[1] Lalu, menurut Wiryono Projodikoro, penyewaan barang mensyaratkan pemilik menyerahkan barang tersebut kepada orang lain agar dapat digunakan dan dinikmati hasilnya dengan syarat pemakai membayar biaya sewa kepada pemilik.[2]
Belajar Hukum Secara Online dari Pengajar Berkompeten Dengan Biaya TerjangkauMulai DariRp. 149.000
Lebih lanjut, basis sewa menyewa adalah hubungan keperdataan, yang diatur dalam Pasal 1547 s.d. Pasal 1600 KUH Perdata. Pengertian sewa menyewa secara rinci juga telah diatur dalam Pasal 1548 KUH Perdata sebagai berikut:
Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak.
Selanjutnya, menurut R. Subekti, dalam perjanjian sewa menyewa, seperti halnya perjanjian jual beli dan perjanjian-perjanjian pada umumnya, adalah suatu perjanjian kontrak konsensual. Artinya, perjanjian tersebut sudah sah dan mengikat pada detik tercapainya sepakat mengenai unsur-unsur pokoknya, yaitu barang yang disewakan dan harga sewanya.[3]
Aturan yang Berlaku Terhadap Penyewaan Tanah
Dalam KUH Perdata, terdapat beberapa hak dan kewajiban yang mengikat pihak penyewa tanah dan pihak yang menyewakan tanah. Menurut Pasal 1550 KUH Perdata, pihak yang menyewakan karena sifat persetujuan dan tanpa perlu adanya suatu janji, wajib untuk:
menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;
memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;
memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa
Kemudian, penyewa harus menepati dua kewajiban utama; pertama, memakai barang sewa sebagai seorang kepala rumah tangga yang baik, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persetujuan sewa atau jika tidak ada persetujuan mengenai hal itu, sesuai dengan tujuan barang itu menurut persangkaan menyangkut keadaan. Kedua, membayar harga sewa pada waktu yang telah ditentukan, sebagaimana diatur dalam Pasal 1560 KUH Perdata.
Berkaitan dengan pertanyaan Anda, perjanjian sewa menyewa tanah dengan nilai sewa yang diperhitungkan dalam mata uang asing, kami asumsikan sebagai pembayaran harga sewa tanah atau transaksi sewa menyewa tanah dalam mata uang selain Rupiah. Dalam ketentuan KUH Perdata, berdasarkan penelusuran kami tidak diatur mengenai kewajiban melakukan pembayaran harga sewa tanah dengan Rupiah.
Lantas, jika pihak penyewa dan tanah berada di Indonesia, namun pemilik tanah berada di luar Indonesia, apakah transaksi sewa menyewa tanah antara pihak penyewa dan pihak yang menyewakan tanah boleh menggunakan mata uang asing?
Kewajiban Penggunaan Rupiah
Pada dasarnya, mata uang adalah uang yang dikeluarkan oleh Negara Kesatuan Republik Indonesia, yang selanjutnya disebut Rupiah.[4] Lalu, setiap transaksi pembayaran maupun transaksi keuangan apapun yang dilakukan di wilayah Republik Indonesia wajib menggunakan Rupiah sebagaimana diatur dalam Pasal 21 ayat (1) UU Mata Uang.
Kewajiban untuk menggunakan Rupiah sebagai alat pembayaran yang sah di Indonesia juga ditegaskan dalam Pasal 1 angka 1 PBI 17/2015 sebagai berikut:
Rupiah adalah mata uang Negara Kesatuan Republik Indonesia yang berlaku sebagai alat pembayaran yang sah di wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia.
Lalu, menurut Pasal 3 ayat (1) PBI 17/2015, kewajiban penggunaan Rupiah dalam setiap transaksi di Indonesia berlaku untuk transaksi tunai maupun nontunai. Transaksi tunai mencakup transaksi yang menggunakan uang kertas dan/atau uang logam sebagai alat pembayaran, sedangkan transaksi nontunai mencakup transaksi yang menggunakan alat dan mekanisme pembayaran secara nontunai.[5]
Selanjutnya, Pasal 23 ayat (1) UU Mata Uang juga mengatur bahwa:
Setiap orang dilarang menolak untuk menerima Rupiah yang penyerahannya dimaksudkan sebagai pembayaran atau untuk menyelesaikan kewajiban yang harus dipenuhi dengan Rupiah dan/atau untuk transaksi keuangan lainnya di Wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia, kecuali karena terdapat keraguan atas keaslian Rupiah.
Namun ketentuan pada pasal di atas tersebut dikecualikan untuk pembayaran atau untuk penyelesaian kewajiban dalam valuta asing yang telah diperjanjikan secara tertulis.[6]
Adapun lebih lanjut dalam PBI 17/2015 diatur perjanjian tertulis yang dimaksud hanya dapat dilakukan untuk:[7]
proyek infrastruktur strategis dan mendapat persetujuan Bank Indonesia, atau
transaksi yang dikecualikan dari kewajiban penggunaan Rupiah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4, Pasal 5, dan Pasal 14 PBI 17/2015.[8]
Karena terdapat pengecualian dalam Pasal 4, Pasal 5, dan Pasal 14 PBI 17/2015, maka transaksi yang tidak wajib menggunakan Rupiah adalah sebagai berikut:
transaksi tertentu dalam rangka pelaksanaan anggaran pendapatan dan belanja negara;
penerimaan atau pemberian hibah dari atau ke luar negeri;
transaksi perdagangan internasional;
simpanan di bank dalam bentuk valuta asing;
transaksi pembiayaan internasional;
kegiatan usaha dalam valuta asing yang dilakukan oleh bank berdasarkan undang-undang yang mengatur mengenai perbankan dan perbankan syariah;
transaksi surat berharga yang diterbitkan oleh pemerintah dalam valuta asing di pasar perdana dan pasar sekunder berdasarkan undang-undang yang mengatur mengenai surat utang negara dan surat berharga syariah negara;
transaksi lainnya dalam valuta asing yang dilakukan berdasarkan undang-undang.
penukaran valuta asing yang dilakukan oleh penyelenggara kegiatan usaha penukaran valuta asing sesuai dengan peraturan perundang-undangan;
pembawaan uang kertas asing ke dalam atau ke luar wilayah pabean Republik Indonesia yang dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Sehingga menurut hemat kami, transaksi sewa menyewa tanah antara pihak penyewa dan pemilik tanah yang menggunakan mata uang asing tidak diperbolehkan dan melanggar hukum, sebab tidak termasuk dalam pengecualian penggunaan rupiah atau proyek infrastruktur strategis dan mendapat persetujuan Bank Indonesia. Oleh karena itu, seharusnya pihak penyewa melakukan pembayaran sewa menyewa tanah menggunakan uang Rupiah.
Selain itu, dalam rangka mendukung pelaksanaan kewajiban penggunaan Rupiah, pelaku usaha (dalam hal ini pelaku usaha yang menyewakan tanah) wajib mencantumkan harga barang dan/atau jasa hanya dalam Rupiah.[9] Sehingga menurut hemat kami, nilai sewa tanah yang diperhitungkan dalam perjanjian sewa menyewa harus menggunakan mata uang Rupiah.
Kemudian patut Anda perhatikan, sanksi orang yang tidak menggunakan rupiah yang diatur dalam Pasal 33 ayat (1) UU Mata Uang, yaitu:
Setiap orang yang tidak menggunakan Rupiah dalam:
setiap transaksi yang mempunyai tujuan pembayaran;
penyelesaian kewajiban lainnya yang harus dipenuhi dengan uang; dan/atau
transaksi keuangan lainnya,
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 21 ayat (1) dipidana dengan pidana kurungan paling lama 1 (satu) tahun dan pidana denda paling banyak Rp. 200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah).
Lalu, setiap orang dilarang menolak untuk menerima rupiah yang penyerahannya dimaksudkan sebagai pembayaran atau untuk menyelesaikan kewajiban yang harus dipenuhi dengan rupiah dan/atau untuk transaksi keuangan lainnya di wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia, kecuali karena terdapat keraguan atas keaslian rupiah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 UU Mata Uang dipidana kurungan paling lama 1 tahun dan pidana denda paling banyak Rp200 juta.[10]
Selain itu, menurut Pasal 18 PBI 17/2015, jika tetap melakukan pembayaran dengan mata uang selain rupiah, maka sanksinya berupa sanksi administratif dan/atau juga sanksi pidana, yaitu:
Pelanggaran atas kewajiban penggunaan Rupiah untuk transaksi nontunai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat (1) huruf b dikenakan sanksi administratif berupa:
teguran tertulis;
kewajiban membayar; dan/atau
larangan untuk ikut dalam lalu lintas pembayaran.
Sanksi kewajiban membayar sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf b ditetapkan sebesar 1% (satu persen) dari nilai transaksi, dengan jumlah kewajiban membayar paling banyak sebesar Rp1.000.000.000,00 (satu miliar rupiah).
Kesimpulannya, setiap transaksi pembayaran maupun transaksi keuangan apapun yang dilakukan di wilayah Republik Indonesia wajib menggunakan Rupiah. Artinya, transaksi pembayaran sewa menyewa tanah yang berada di Indonesia wajib menggunakan mata uang Rupiah sebagai alat pembayaran yang sah. Selain itu, pelaku usaha yang menyewakan tanah juga wajib mencantumkan harga barang (tanah) hanya dalam Rupiah. Sehingga menurut hemat kami, nilai sewa tanah yang diperhitungkan dalam perjanjian sewa menyewa juga harus menggunakan mata uang Rupiah.
Perkaya riset hukum Anda dengan analisis hukum terbaru dwibahasa, serta koleksi terjemahan peraturan yang terintegrasi dalam Hukumonline Pro, pelajari lebih lanjut di sini.
