Jumat, 03 Pebruari 2017

Prosedur Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah

Prosedur Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah

Pertanyaan

Apa prosedur yang dapat dilakukan oleh developer agar dapat memanfaatkan ruang bawah tanah untuk kepentingan komersil, mengingat di DKI sudah ada Pergub 167 Tahun 2012? Bisakah bangunan itu nantinya berdiri dengan berstatus HGB? Selama ini di Indonesia setahu saya mall-mall yang berada di ruang bawah tanah hanya berdiri dengan berstatus tanah HPL (Hak Pengelolaan), seperti salah satu mall yang ada di bawah terminal dan sebuah mall di kawasan Karebosi Makassar. Terima kasih.

Ulasan Lengkap

Intisari:

 

 

Bangunan di ruang bawah tanah dapat dimanfaatkan dengan cara memperoleh izin pemanfaatan, yang mana bagi ruang bawah tanah dangkal mengikuti proses perizinan yang berlaku sebagaimana ruang di atas tanah, sedangkan bagi ruang bawah tanah dalam diberikan secara khusus oleh Gubernur berdasarkan rekomendasi dari Kepala SKPD.

 

Dengan catatan, pemanfaatan ruang bawah tanah itu harus menghormati pemegang hak milik, hak pengelolaan dan hak guna atas tanah dan bangunan di atasnya dan menjaga serta melindungi kepentingan umum.

 

Penjelasan lebih lanjut dapat Anda simak dalam ulasan di bawah ini.

 

 

 

Ulasan:

 

Terima kasih atas pertanyaan Anda.

 

Sebelum menjawab pertanyaan Anda, di sini kami asumsikan bahwa bangunan yang Anda maksud adalah bangunan pada ruang bawah tanah.

 

Ruang Bawah Tanah

Menurut Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang (“UU 26/2007”) ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya.[1]

 

Pemanfaatan ruang dilakukan melalui pelaksanaan program pemanfaatan ruang beserta pembiayaannya. Pemanfaatan ruang dapat dilaksanakan dengan pemanfaatan ruang, baik pemanfaatan ruang secara vertikal maupun pemanfaatan ruang di dalam bumi.[2]

 

Pemanfaatan ruang secara vertikal dan pemanfaatan ruang di dalam bumi dimaksudkan untuk meningkatkan kemampuan ruang dalam menampung kegiatan secara lebih intensif. Contoh pemanfaatan ruang secara vertikal misalnya berupa bangunan bertingkat, baik di atas tanah maupun di dalam bumi. Sementara itu, pemanfaatan ruang lainnya di dalam bumi, antara lain, untuk jaringan utilitas (jaringan transmisi listrik, jaringan telekomunikasi, jaringan pipa air bersih, dan jaringan gas, dan lain-lain) dan jaringan kereta api maupun jaringan jalan bawah tanah.[3]

 

Perlu diketahui, dalam peraturan pada tingkat undang-undang tidak ada aturan mengenai prosedur memanfaatkan ruang bawah tanah untuk kepentingan komersil. Di sini hanya diatur mengenai pemanfaatan ruang bawah tanah secara umum. Oleh karenanya, kita mengacu pada peraturan daerah.

 

Aturan Pemanfaatan Ruang Bawah Tanah Menurut Peraturan Daerah

Berdasarkan pernyataan Anda, pengaturan lebih rinci mengenai pemanfaatan ruang bawah tanah salah satunya dapat ditemukan dalam Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 167 Tahun 2012 tentang Ruang Bawah Tanah (“Pergub 167/2012”) yang merupakan tindak lanjut dari ketentuan Pasal 198 ayat (5) Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah 2030, sehingga perlu menetapkan Peraturan Gubernur tentang Ruang Bawah Tanah.

 

Kegiatan yang Diperbolehkan pada Ruang Bawah Tanah

Menurut Pergub 167/2012 ini, ruang bawah tanah terdiri atas:[4]

a.    Ruang bawah tanah dangkal

Merupakan ruang di bawah permukaan tanah sampai dengan kedalaman 10 meter.[5]

b.    Ruang bawah tanah dalam

Merupakan ruang di bawah permukaan tanah dari kedalaman di atas 10 meter sampai dengan batas kemampuan penguasaan teknologi dalam pemanfaatan ruang bawah tanah atau batasan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.[6]

 

Kegiatan yang diperbolehkan pada ruang bawah tanah dangkal yaitu:[7]

a.    akses stasiun MRT;

b.    sistem jaringan prasarana jalan;

c.    sistem jaringan utilitas;

d.    kawasan perkantoran;

e.    fasilitas parkir;

f.     perdagangan dan jasa;

g.    pendukung kegiatan gedung di atasnya; dan

h.    pondasi bangunan gedung di atasnya.

 

Kegiatan yang diperbolehkan pada ruang bawah tanah dalam yaitu:[8]

a.    sistem angkutan massal berbasis rel (MRT);

b.    sistem jaringan prasarana jalan;

c.    sistem jaringan utilitas; dan

d.    pondasi bangunan gedung di atasnya.

 

Pengusahaan Ruang Bawah Tanah

Dalam Pergub 167/2012 juga diatur bagaimana pengusahaan ruang bawah tanah.

 

Pengusahaan ruang bawah tanah diselenggarakan dengan memperhatikan kepentingan, keselamatan dan keamanan publik serta kelestarian lingkungan hidup.[9]

 

Pengusahaan ruang bawah tanah dapat dilakukan oleh:[10]

1.    Pemerintah Daerah;

2.    Badan Usaha Milik Daerah;

3.    badan usaha milik privat; atau

4.    kerja sama antar pihak-pihak tersebut berdasarkan izin pemanfaatan ruang bawah tanah dari Pemerintah Daerah.

 

Pengusahaan ruang bawah tanah milik Pemerintah Daerah oleh privat dapat dilakukan dengan kesepakatan antara kedua belah pihak yang selanjutnya dituangkan dalam Nota Kesepakatan (Memorandum of Understanding/MoU) dan Perjanjian Kerja Sama. Ruang lingkup Perjanjian Kerja Sama mengacu kepada karakteristik pengembangan yang disepakati sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.[11]

 

Izin Pemanfaatan Ruang

Badan usaha yang akan memanfaatkan ruang bawah tanah maka harus memohon izin pemanfaatan. Setiap badan usaha yang akan memanfaatkan ruang bawah tanah terlebih dahulu harus mendapatkan izin pemanfaatan ruang bawah tanah dari Pemerintah Daerah.[12]

 

Izin pemanfaatan ruang bawah tanah adalah izin yang diberikan untuk dapat memanfaatkan ruang bawah tanah dengan batas dan luas tertentu sebagai pengendalian pemanfaatan ruang bawah tanah.[13]

 

Izin pemanfaatan ruang bawah tanah dangkal secara umum mengikuti proses perizinan yang berlaku sebagaimana ruang di atas tanah, kecuali untuk zona tertentu yang ditetapkan secara khusus.[14]

 

Sedangkan izin pemanfaatan ruang bawah tanah dalam hanya dapat diberikan secara khusus oleh Gubernur berdasarkan rekomendasi dari Kepala SKPD terkait terhadap kriteria berikut:[15]

a.    aspek fisik bangunan;

b.    kondisi bawah tanah/geologi dan air tanah;

c.    keadaan lingkungan sekitarnya;

d.    kesesuaian tata ruang;

e.   gambaran umum status tanah di atasnya; dan

f.     penguasaan tanah.

 

Pemegang izin pemanfaatan ruang bawah tanah diwajibkan:[16]

a.   menghormati pemegang hak milik, hak pengelolaan dan hak guna atas tanah dan bangunan di atasnya dan menjaga serta melindungi kepentingan umum;

b.   menggunakan ruang bawah tanah sesuai rencana; dan

c.   melaksanakan kewajiban lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

 

Jadi berdasarkan ulasan di atas, bangunan di ruang bawah tanah tersebut dapat dimanfaatkan dan diusahakan dengan cara memperoleh izin pemanfaatan, yang mana bagi ruang bawah tanah dangkal mengikuti proses perizinan yang berlaku sebagaimana ruang di atas tanah, sedangkan bagi ruang bawah tanah dalam diberikan secara khusus oleh Gubernur berdasarkan rekomendasi dari Kepala SKPD.

 

Untuk mengetahui aturan lebih lanjut soal pemanfaatan ruang bawah tanah di daerah selain Jakarta, Anda dapat mengacu pada peraturan daerah setempat.

 

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

 

Dasar hukum:

1.     Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang;

2.     Peraturan Daerah Nomor 1 Tahun 2012 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah 2030;

3.    Peraturan Gubernur Provinsi DKI Jakarta Nomor 167 Tahun 2012 tentang Ruang Bawah Tanah.

 

 



[1] Pasal 1 angka 1 UU 26/2007

[2] Pasal 32 ayat (1) dan (2) UU 26/2007

[3] Penjelasan Pasal 32 ayat (2) UU 26/2007

[4] Pasal 4 ayat (1) Pergub 167/2012

[5] Pasal 4  ayat (2) Pergub 167/2012

[6] Pasal 4 ayat (3) Pergub 167/2012

[7] Pasal 5 ayat (1) Pergub 167/2012

[8] Pasal 5 ayat (2) Pergub 167/2012

[9] Pasal 9 ayat (1) Pergub 167/2012

[10] Pasal 9 ayat (2) Pergub 167/2012

[11] Pasal 9 ayat (3) dan (4) Pergub 167/2012

[12] Pasal 7 ayat (1) Pergub 167/2012

[13] Pasal 1 angka 15 Pergub 167/2012

[14] Pasal 7 ayat (3) Pergub 167/2012

[15] Pasal 7 ayat (4) Pergub 167/2012

[16] Pasal 7 ayat (5) Pergub 167/2012

 

 

Setiap artikel jawaban Klinik Hukum dapat Anda simak juga melalui twitter @klinikhukum, atau facebook Klinik Hukumonline.

Cari Jawaban
Rubrik ini disediakan bagi anda untuk mengajukan persoalan hukum yang anda hadapi. Rubrik ini diperuntukkan hanya kepada member hukumonline.com
Jika anda member Hukumonline,
silakan Login, atau Daftar ID anda.
Kirim Pertanyaan ke hukumonline.com
PENJAWAB : Sovia Hasanah, S.H.
MITRA : Bung Pokrol
Sovia Hasanah mendapatkan gelar Sarjana Hukum dari Universitas Andalas pada 2016 dengan mengambil Program Kekhususan IX (Hukum Agraria dan Sumber Daya Alam).
 
[ X ]

Notifikasi Adblocker

Kami memasang iklan pada konten yang Anda ingin jelajahi.
Iklan membantu kami untuk dapat memberikan konten hukum secara gratis.

Bantu kami untuk tetap menjadikan hukum untuk semua dengan cara menonaktifkan Adblock pada browser Anda. Pahami lebih lanjut mengenai ketentuannya disini.

Selain itu, Anda juga dapat berlangganan layanan premium dari hukumonline.com. klik disini

Terima kasih atas dukungan yang Anda berikan.

[ X ]

Ketentuan Adblocker


Bagaimana menonaktifkan Adblocker pada laman hukumonline.com?

Adblock / Adblock Plus
  • Klik logo Adblock/Adblock Plus, yang berada disebelah kanan address bar.
  • Pada Adblock, klik "Don't run on pages on this domain".
  • Pada Adblock Plus klik "Enabled on this site" untuk menonaktifkan Adblocking pada laman hukumonline.com. Apabila Anda menggunakan Firefox, klik "disable on hukumonline.com".
Firefox Tracking Protection

Apabila Anda menggunakan Private Browsing dalam Firefox, "Tracking Protection" akan muncul pemberitahuan Adblock. Anda dapat menonaktifkan dengan klik “shield icon” pada address bar Anda.

Ghostery
  • Klik pada icon Ghostery.
  • Apabila Anda menggunakan versi sebelum 6.0 klik "whitelist site".
  • Dalam versi 6.0 klik "trust site" atau tambahkan hukumonline.com pada Trusted Site list Anda.
  • Dalam versi sebelum 6.0 Anda akan melihat pesan "Site is whitelisted". Klik "reload the page to see your changes".
uBlock
  • Klik ikon uBlock.
  • Lalu klik tombol besar untuk melakukan whitelist pada laman yang sedang Anda jelajahi, dan ketika Anda membuka laman ini kembali secara otomatis akan terekam perintah yang Anda lakukan.
  • Lalu lakukan reload pada laman yang Anda jelajahi.

Terima kasih atas dukungan Anda untuk membantu kami menjadikan hukum untuk semua