KlinikBerita
New
Hukumonline Stream
Data PribadiJurnal
Personalisasi
Halo,
Anda,

Segera Upgrade paket berlangganan Anda.
Dapatkan fitur lebih lengkap
Profil
Ada pertanyaan? Hubungi Kami
Bahasa
id-flag
en-flag

Meski Pindah Tangan, Objek HT Tetap Bisa Dieksekusi

Share
Pertanahan & Properti

Meski Pindah Tangan, Objek HT Tetap Bisa Dieksekusi

Meski Pindah Tangan, Objek HT Tetap Bisa Dieksekusi
Claudia Bhara Pradita, S.H., M.I.Kom.Lembaga Bantuan Hukum Mawar Saron

Bacaan 10 Menit

Meski Pindah Tangan, Objek HT Tetap Bisa Dieksekusi

PERTANYAAN

Saya membeli sebidang tanah dan rumah dengan cara mencicil. Tapi saat membeli baru proses Perjanjian Pengikatan Jual Beli saja (untuk AJB dan balik nama SHM saat itu masih proses). Pada saat proses pembayaran cicilan, ternyata sertipikat tersebut telah diagunkan penjual ke bank tanpa sepengetahuan saya. Hal tersebut baru saya ketahui setelah pihak bank menyegel rumah saya karena penjual tidak sanggup membayar angsurannya. Ternyata penjual juga telah dilaporkan ke polisi oleh orang lain karena kasus penipuan. Apakah yang harus saya lakukan agar rumah saya tidak disita oleh bank?

DAFTAR ISI

    INTISARI JAWABAN

    Peralihan hak atas tanah berdasarkan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan iktikad baik. Dengan demikian, dalam kasus yang Anda tanyakan peralihan hak belum terjadi karena pembayaran belum lunas. Sehingga, kepemilikan hak atas tanah masih berada di penjual, yang kemudian berwenang untuk memberikan hak tanggungan atas tanah tersebut kepada bank.
     
    Namun, sekalipun kalau objek hak tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik Anda, bank masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan eksekusi, karena hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada.
     
    Lalu, langkah apa yang dapat Anda ambil selaku pembeli yang dirugikan?
     
    Penjelasan lebih lanjut dapat Anda klik ulasan di bawah ini.

    ULASAN LENGKAP

    Terima kasih atas pertanyaan Anda.
     
    Pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (“PPJB”) merupakan sebuah kesepakatan pokok yang dibuat oleh Penjual dan Pembeli sebelum Akta Jual Beli (“AJB”) dibuat. PPJB membuktikan adanya hubungan hukum kedua belah pihak dengan landasan iktikad baik.  
     
    Apabila penguasaan objek jual beli (sebidang tanah dan rumah) sudah diberikan kepada pembeli dan pembayarannya dilakukan dengan cara mencicil, dalam hal ini jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, mengingat berdasarkan Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Sebagai konsekuensinya, Anda juga mempunyai hak sebagai pembeli sejak terjadinya jual beli tersebut, yang apabila dilanggar berhak Anda tuntut.
                    
    Pembebanan Hak Tanggungan dan Konsekuensinya
    Berkaitan dengan sertipikat yang diagunkan, kami asumsikan bahwa agunan tersebut dilakukan dengan pembebanan hak tanggungan. Dalam hal ini, pemberi hak tanggungan haruslah merupakan orang perseorangan atau badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap objek hak tanggungan yang bersangkutan.[1]
     
    Apakah penjual yang Anda tanyakan masih mempunyai kewenangan untuk memberikan hak tanggungan? Masih, karena adanya PPJB tidak serta merta mengalihkan hak atas tanah kepada Anda sebagai pembeli.
     
    Dalam Lampiran Surat Edaran Ketua Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016 tentang Pemberlakuan Rumusan Hasil Rapat Pleno Kamar Mahkamah Agung Tahun 2016 Sebagai Pedoman Pelaksanaan Tugas Bagi Pengadilan (hal. 5), peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum terjadi jika pembeli telah membayar lunas harga tanah serta telah menguasai objek jual beli dan dilakukan dengan iktikad baik. Tetapi dalam kasus yang Anda tanyakan peralihan hak atas tanah belum terjadi karena pembayaran belum lunas. Sehingga, kepemilikan hak atas tanah masih berada di tangan penjual.
     
    Baca juga: Kedudukan Hukum PPJB dalam Proses Jual Beli Tanah
     
    Selanjutnya, sebagaimana diuraikan Letezia Tobing dalam artikel Bolehkah Menjual Tanah yang Dibebani Hak Tanggungan? pada dasarnya tidak menjadi masalah jika tanah dan rumah yang dibebani hak tanggungan tersebut dijual oleh si pemberi hak tanggungan (pemilik tanah) kepada orang lain, karena hak tanggungan tetap melekat pada tanah yang dijaminkan (dengan asumsi bahwa hak tanggungan tersebut telah didaftarkan ke Kantor Pertanahan sehingga hak tanggungan tersebut telah lahir).
     
    Namun, sekalipun kalau objek hak tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, kreditor (bank) masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan eksekusi jika debitor (penjual) cidera janji.
     
    Argumentasi ini didasarkan pada ketentuan Pasal 7 UU HT yang menegaskan bahwa hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada.
     
    Penjelasan pasal tersebut menyatakan bahwa sifat ini merupakan salah satu jaminan khusus bagi kepentingan pemegang hak tanggungan. Walaupun obyek hak tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, kreditor masih tetap dapat menggunakan haknya melakukan eksekusi, jika debitor cidera janji.[2]
     
    Langkah yang Dapat Diambil
    Untuk menjawab pertanyaan Anda, berikut ini upaya yang dapat Anda lakukan;
    1. Musyawarah secara kekeluargaan untuk mencapai mufakat; dan
    2. Menempuh upaya hukum.
        1.  
    1. Musyawarah Secara Kekeluargaan
    Dalam musyawarah secara kekeluargaan penyelesaian masalah dilakukan dengan bermusyawarah dan kemudian keputusan akhir dari musyawarah itu harus disepakati oleh setiap pihak yang hadir.
     
    Musyawarah ini diperlukan karena berdasarkan Pasal 18 ayat (1) huruf b UU HT hapusnya utang yang dijamin dengan hak tanggungan salah satunya karena dilepaskannya hak tanggungan oleh pemegang hak tanggungan, atau dalam hal ini pihak bank.   
     
    Hapusnya hak tanggungan karena dilepaskan oleh pemegangnya dilakukan dengan pemberian pernyataan tertulis mengenai dilepaskannya hak tanggungan tersebut oleh pemegang hak tanggungan kepada pemberi hak tanggungan.[3]
     
    Untuk itu, perlu kiranya disepakati solusi yang bisa memenuhi kepentingan baik Anda maupun pihak bank melalui jalan musyawarah, sehingga nantinya pihak bank bersedia untuk melepaskan hak tanggungan tersebut.
     
    Apabila pelepasan hak tanggungan tersebut berhasil disepakati, berdasarkan Pasal 22 ayat (1) dan (2) UU HT, setelah hak tanggungan hapus, Kantor Pertanahan mencoret catatan hak tanggungan tersebut pada buku tanah hak atas tanah dan sertipikatnya. Dengan hapusnya hak tanggungan, sertipikat hak tanggungan yang bersangkutan ditarik dan bersama-sama buku tanah hak tanggungan dinyatakan tidak berlaku lagi oleh Kantor Pertanahan.
    1. Upaya Hukum
    Langkah hukum yang dapat Anda tempuh sebagai pembeli dalam PPJB adalah mengajukan gugatan wanprestasi terhadap penjual dan meminta ganti rugi berdasarkan Pasal 1243 KUH Perdata, apabila dalam PPJB terdapat pernyataan bahwa penjual menjamin objek jual beli tidak sedang/akan dibebankan hak tanggungan. Meskipun gugatan tersebut tidak akan menghindarkan objek hak tanggungan (tanah dan rumah yang Anda beli) dari eksekusi yang akan dilakukan bank, akan tetapi Anda dapat mendapatkan ganti rugi atas kerugian yang telah Anda alami karena tindakan si penjual.
     
    Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.
     
    Dasar Hukum:
    1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata;
    2. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah;
     

    [1] Pasal 8 ayat (1) Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah (“UU HT”)
    [2] Penjelasan Pasal 7 UU HT
    [3] Pasal 18 ayat (2) UU HT

    Tags

    pertanahan
    jual beli rumah

    Punya Masalah Hukum yang sedang dihadapi?

    atauMulai dari Rp 30.000
    Powered byempty result

    KLINIK TERBARU

    Lihat Selengkapnya

    TIPS HUKUM

    Cara Upload Terjemahan Novel Agar Tak Langgar Hak Cipta

    20 Okt 2022
    logo channelbox

    Dapatkan info berbagai lowongan kerja hukum terbaru di Indonesia!

    Kunjungi

    Butuh lebih banyak artikel?

    dot
    Pantau Kewajiban Hukum
    Perusahaan Anda di sini!