Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Rumah Lelang di KPKNL

Bacaan 5 Menit
Perlindungan Hukum Bagi Pembeli Rumah Lelang di KPKNL
Pertanyaan

Awalnya saya lihat pengumuman lelang eksekusi kedua di surat kabar dan mengikuti lelang rumah di KPKNL dan saya ditunjuk sebagai pemenang. Setelah semua urusan administrasi dan biaya saya selesaikan, lalu saya balik nama SHM menjadi nama saya di BPN. Masalah timbul ketika saya mau menempati rumah tersebut. Pemilik lama melakukan perlawanan dan melakukan blokir terhadap SHM saya dan menggugat saya ke pengadilan atas kepemilikan hak tanah yg tidak sah atau melanggar hukum. 1. Sebenarnya bagaimana kekuatan hukum pembelian rumah dari lelang KPKNL? 2. Apakah yang harus saya lakukan terkait pemblokiran SHM saya oleh BPN? 3. Saya tidak punya uang lagi untuk bayar kuasa hukum apakah bisa saya mewakili diri sendiri di pengadilan tanpa kuasa hukum? 4. Jika saya kalah di pengadilan, bagaimana caranya agar saya bisa memperoleh uang saya kembali dan jika menang bagaimana caranya untuk bisa menguasai rumah tersebut? Mohon bimbingan dan sarannya. Terima kasih.

Ulasan Lengkap

Berdasarkan informasi yang Anda berikan dalam pertanyaan, kami asumsikan bahwa Anda membeli rumah yang merupakan barang rampasan negara yang dijual secara lelang melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (“KPKNL”).

Sebelum menjawab pokok pertanyaan Anda, mari kita pahami terlebih dahulu yang dimaksud dengan lelang eksekusi barang rampasan negara serta prosedur hukumnya.

Lelang Eksekusi Barang Rampasan Negara

Lelang eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan/atau melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan.[1]

Sedangkan barang rampasan negara adalah barang milik negara yang berasal dari benda sitaan atau barang bukti yang ditetapkan dirampas untuk negara berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap, atau barang lainnya yang berdasarkan penetapan hakim atau putusan pengadilan dinyatakan dirampas untuk negara.[2]

Secara umum, lelang eksekusi ini dilaksanakan oleh kejaksaan dalam hal majelis hakim menetapkan barang bukti atau barang lainnya tersebut dirampas untuk negara dalam putusan berkekuatan hukum tetap, sebagaimana diatur dalam Pasal 273 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana (“KUHAP”)jo. Pasal 30 ayat (1) huruf b Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2004 tentang Kejaksaan Republik Indonesia (“UU Kejaksaan”).


Namun, dalam hal penetapan tersebut diberikan dalam kasus korupsi, maka pelaksanaan eksekusi tersebut dilakukan oleh Komisi Pemberantasan Korupsi (“KPK”), berdasarkan ketentuan Pasal 6 huruf f Undang-Undang 19 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2002 tentang Komisi Pemberantasan Tindak Pidana Korupsi (“UU 30/2002”). Sebelum melaksanakan lelang, dalam praktiknya, KPK mengumumkan informasi lelang tersebut di laman KPK yang dapat Anda akses di sini.

Selain itu, patut diperhatikan bahwa pelaksanaan lelang eksekusi barang rampasan dilaksanakan melalui KPKNL. Dalam hal ini, kejaksaan negeri atau pusat pemulihan aset yang berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berwenang menjual benda sitaan selaku penjual mengajukan surat permohonan lelang kepada kepala KPKNL untuk meminta jadwal pelaksanaan lelang, dengan menyebutkan jenis lelang dan dilengkapi dokumen persyaratan lelang.[3]

Jika dokumen persyaratan lelang tersebut dinyatakan sudah lengkap dan telah memenuhi legalitas formal subjek dan objek lelang, kepala KPKNL tidak boleh menolak permohonan lelang yang diajukan kepadanya.[4]

Berdasarkan ketentuan di atas, maka dapat disimpulkan bahwa lelang eksekusi barang rampasan milik negara hanya dapat dilakukan jika sudah ada putusan majelis hakim berkekuatan hukum tetap. Dalam hal ini, kejaksaan/instansi lainnya yang berwenang menjual benda sitaan bertindak sebagai penjual dan lelang dilaksanakan melalui KPKNL.

Kekuatan Hukum Jual Beli Rumah Melalui Lelang

Lalu, bagaimana kekuatan hukum pembelian rumah yang dilelang eksekusi?

Pada dasarnya, Pasal 1458 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUH Perdata”) menegaskan bahwa jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak seketika setelah mereka mencapai kesepakatan tentang barang dan harga, meskipun barang belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Sehingga, jika Anda selaku pembeli dan kejaksaan/KPK yang menjual rumah tersebut telah sepakat melakukan jual beli, maka secara hukum jual beli tersebut sudah terjadi. Terlebih, Anda telah membayar biaya rumah dan sudah menyelesaikan administrasi dokumen rumah tersebut hingga balik nama sertifikat hak milik atas tanah.

Selain itu, patut digarisbawahi, dalam hal pembeli membeli rumah barang rampasan negara yang dilelang eksekusi melalui KPKNL, penjual bertanggung jawab sepenuhnyaterhadapsegala permasalahanhukum, tuntutan pidana, gugatan perdata, dan/atau gugatan Tata Usaha Negara yang timbul akibat pelaksanaan lelang.[5] Pernyataan pertanggungjawaban tersebut dituangkan dalam Surat Pernyataan Penjual bermeterai cukup.[6]

Terhadap pemblokiran sertifikat hak milik (“SHM”) rumah anda oleh Badan Pertanahan Nasional (“BPN”), Anda dapat melakukan pengaduan melalui loket penerimaan surat pengaduan, loket penerimaan, pengaduan secara langsung, dan melalui media daring yang diselenggarakan kementerian Agraria dan Tata Ruang, kantor wilayah Badan Pertanahan Nasional, atau Kantor Pertanahan. Prosedur selengkapnya dapat Anda simak di Penyelesaian Sengketa Tanah Tanpa Melalui Pengadilan.

Kemudian, menjawab pertanyaan Anda yang ketiga, pada dasarnya Anda dapat berperkara sendiri di pengadilan sebagai tergugat tanpa diwakili advokat sebagai kuasa hukum. Namun, jika kendala yang Anda alami adalah soal biaya untuk berperkara di pengadilan, pada dasarnya ada 3 solusi bantuan hukum yang dapat Anda ajukan, yakni meminta bantuan pro bono ke advokat, meminta bantuan hukum ke lembaga bantuan hukum/organisasi kemasyarakatan yang menyediakan layanan bantuan hukum, atau mengajukan pembebasan perkara ke pengadilan. Simak penjelasannya di Ini Bantuan Hukum untuk Pencari Keadilan yang Tidak Mampu.

Perihal pertanyaan Anda yang terakhir, jika berdasarkan putusan majelis hakim berkekuatan hukum tetap:

  1. Anda dinyatakan sebagai pemilik yang sah secara hukum atas rumah tersebut, maka seharusnya pemilik yang lama menghormati dan menerima putusan tersebut, mengingat putusan itu telah berkekuatan hukum tetap. Tapi, jika pemilik tidak mengindahkan putusan tersebut, maka Anda dapat mengajukan gugatan atas perbuatan melawan hukum; atau
  2. pemilik lama dinyatakan sebagai pemilik rumah yang sah, maka Anda dapat mengajukan gugatan perdata terhadap instansi yang menjual rumah tersebut kepada Anda untuk meminta ganti kerugian. Hal tersebut mengingat penjual bertanggungjawab sepenuhnya atas segala permasalahan hukum yang timbul akibat jual beli barang lelang eksekusi tersebut.

Seluruh informasi hukum yang ada di Klinik hukumonline.com disiapkan semata – mata untuk tujuan pendidikan dan bersifat umum (lihat Pernyataan Penyangkalan selengkapnya). Untuk mendapatkan nasihat hukum spesifik terhadap kasus Anda, konsultasikan langsung dengan Konsultan Mitra Justika.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.

Dasar Hukum:

Referensi:

Pengumuman Lelang Barang Rampasan, Komisi Pemberantasan Korupsi, diakses pada Jum’at, 25 Juni 2021 pukul 14.00 WIB.

[2] Pasal 1 angka 5 PMK 13/2018

[3] Pasal 1 angka 12 jo. Pasal 5 PMK 13/2018

[4] Pasal 6 PMK 13/2018

[5] Pasal 7 ayat (1) PMK 13/2018

[6] Pasal 7 ayat (2) PMK 13/2018